Жилищное право. жилищное право, журнал долевое участие в строительстве

Жилищное право. Жилищное право, журнал Долевое участие в строительстве

Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»

Номер 3-4 (28-29) Декабрь 2006

Практика государственной регистрации прав участников долевого строительства на территории Курганской области

Кудрявцев А.А., начальник Отдела государственной регистрации прав на особо важные объекты Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области

Начало формирования практики государственной регистрации прав участников долевого строительства (ДС) на территории Курганской области было положено практически с первых месяцев работы регистрирующего органа (рис. 1).

Рис. 1. Динамика регистрации прав участников ДС на территории Курганской области.

Четко прослеживается положительная динамика в отношении количества зарегистрированных прав участников ДС, которая является индикатором развития строительной отрасли региона, а также отражает реальное число семей, приобретших теперь собственное жильё. Исходя из содержания представляемых для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, можно сделать однозначный вывод не только о востребованности, но и о наличии устоявшегося механизма ипотечного кредитования.

Вступивший в силу с 01.04.05 Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о ДС) открыл новую страницу в отношении реализации механизма государственной регистрации прав участников ДС. Основой гарантии прав участников ДС стала обязательность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Однако большим спросом дольщиков данный закон стал пользоваться не сразу, и данное явление закономерно, поскольку строительство — дело не одного дня.

Так, в 2005 г. было заявлено к государственной регистрации лишь 3 договора долевого участия в строительстве, в регистрации 2 из которых было отказано по причине несоблюдения застройщиком норм Закона о ДС, выразившееся в отсутствии опубликования и предоставления проектной декларации, отсутствии оформленных прав на земельный участок, предназначенный для размещения объекта ДС, а также в непредоставлении заявления о государственной регистрации первого договора застройщиком.

Вместе с тем после того, как механизм, защищающий права и интересы участников ДС, был понят и принят такими участниками, началось активное использование регулятивных механизмов Закона о ДС. За первые 9 месяцев 2006 г. было зарегистрировано уже 280 договоров долевого участия в строительстве. Также произведена государственная регистрация прав на основании договоров участия в ДС, которые не подпадают под действие Закона о ДС. Прослеживается общая тенденция количественного роста (рис. 2).

Рис. 2. Распределение количества зарегистрированных договоров и прав по месяцам 2006 г.

Рассмотрим два наиболее интересных случая, непосредственно касающихся практики проведения государственной регистрации прав участников ДС.

За государственной регистрацией права собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме обратились граждане, представив в качестве правоустанавливающих документов договоры долевого участия в строительстве жилья.

При проведении правовой экспертизы документов было установлено, что указанные договоры долевого участия в строительстве жилья заключены застройщиком с дольщиками до вступления в силу Закона о ДС, а также до получения разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона о ДС данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для ДС многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в ДС и возникновением у участников ДС права собственности на объекты ДС и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона о ДС застройщик вправе привлекать денежные средства участников ДС для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты ДС, или договора аренды такого земельного участка.

Вместе с тем застройщик привлек денежные средства дольщиков при отсутствии государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок, предназначенный для создания многоквартирного дома, опубликования проектной декларации и получения разрешения на строительство.

Необходимо учитывать, что заключение договоров между застройщиком и дольщиками произошло также и до вступления в силу Закона о ДС, следовательно, застройщик не мог предполагать об изменении требований законодательной базы, регулирующей отношения по ДС. В соответствии с п. 1 ст. 54 Конституции РФ закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.

Таким образом, необходимо сделать обоснованный вывод о том, что застройщик имел право на заключение договоров долевого участия с гражданами и привлечение их денежных средств, поскольку руководствовался нормами действующего на момент подписания договоров законодательства, и в частности, нормами Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона о ДС действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников ДС для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона. Учитывая то, что застройщик получил разрешение на строительство многоквартирного жилого дома после вступления в силу указанного закона, его действие полностью распространяется на вышеописанные отношения застройщика и дольщиков. В частности, обязательны к исполнению требования п. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка, п. 3 ст. 4 Закона, согласно которому договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

После указания на перечисленные обстоятельства требования законодательства о регистрации застройщиком права собственности или договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, а также требования о государственной регистрации договоров долевого участия застройщиком и заявителями были выполнены.

[2]

Впоследствии государственная регистрация прав граждан на квартиры, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве была произведена.

Читайте так же:  Рапорт на увольнение по окончанию контракта военнослужащего. рапорт на увольнение военнослужащего по

За государственной регистрацией договора долевого участия в инвестировании строительства жилья обратились застройщик ЗАО «Сибирский газовик» и заказчик ОАО «Желдорипотека».

После проведения представленных на государственную регистрацию документов были установлены следующие обстоятельства:

1. Право застройщика на объект незавершенного строительства после его приобретения у ОАО «КМЗ» зарегистрировано в ЕГРП.

2. В архивном деле имеется разрешение на строительство жилого дома, полученное ОАО «КМЗ» — отчуждателем объекта незавершенного строительства до вступления в силу Закона о ДС.

3. Заявителями представлено разрешение на строительство, полученное застройщиком — ЗАО «Сибирский газовик» после вступления в силу Закона о ДС.

4. Земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства, в отношении которого заключен договор долевого участия в инвестировании строительства, используется застройщиком на основании краткосрочного и не подлежащего государственной регистрации в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договора аренды земельного участка.

При анализе правовой ситуации были сделаны следующие выводы:

1. В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о ДС застройщик вправе привлекать денежные средства участников ДС для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка. Вместе с тем, как указывалось выше, краткосрочный договор аренды, на основании которого застройщик использует земельный участок, предоставленный для завершения строительства многоквартирного жилого дома, в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не подлежит государственной регистрации. Следовательно, застройщик не обладал правом на привлечение денежных средств участника ДС — ОАО «Желдорипотека» и договор долевого участия в инвестировании строительства жилья, заключенный между ЗАО «Сибирский газовик» и ОАО «Желдорипотека», зарегистрирован быть не может.

При формировании такого вывода было учтено письмо за подписью Директора Росрегистрации от 25.07.06 № 9-2573-СМ, в котором, в частности, указывается на то, что в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве постоянного (бессрочного) пользования или на основании краткосрочного договора аренды, заключенного на срок менее 1 года, проведение государственной регистрации договоров участия в ДС в порядке, установленном Законом о ДС и Законом о государственной регистрации, невозможно. Следовательно орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен будет отказать в государственной регистрации прав на объект ДС в случае, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и объект ДС передан участникам ДС.

2. Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 29.12.04 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, признаются действительными. В соответствии с п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона о ДС действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников ДО для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку разрешение на строительство, полученное ОАО «КМЗ» — продавцом объекта незавершенного строительства, получено задолго до вступления в силу Закона о ДС и учитывая приведенные выше положения действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что действие данного закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением ЗАО «Сибирский газовик» денежных средств ОАО «Желдорипотека» для завершения строительства жилого дома.

Учитывая указанное, а также поскольку в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 14-ФЗ действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в ДС, исходя из того, что такие отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности, возможно проведение государственной регистрации «первичного» права инвестора — ОАО «Желдорипотека» на квартиры в жилом доме после его сдачи в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства были изложены в заключении государственного регистратора по делу правоустанавливающих документов, государственная регистрация договора долевого участия в инвестировании строительства была прекращена по инициативе заявителей. Сам по себе институт долевого участия в строительстве не нов. Вместе с тем вступивший в силу в апреле 2005 г. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» явился основой для формирования качественно новой правоприменительной практики. 1 —>

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях) .

Применение Закона об участии в долевом строительстве и Жилищного кодекса РФ

(«Право и экономика», 2006, N 12)

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

И ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ

Смык Оксана Алексеевна, адвокат Адвокатского бюро правовых экспертиз, г. Краснодар. Специалист в области гражданского права (жилищного строительства), кандидат юрид. наук. Преподаватель Кубанского государственного университета (филиала в г. Кореновске). Окончила Кубанский государственный университет. В 2001 — 2004 гг. работала юрисконсультом, а затем и. о. начальника юротдела крупного домостроительного предприятия. Автор ряда публикаций в юридических журналах.

Начало весны 2005 г. в нашей стране ознаменовалось вступлением в силу сразу двух нормативных правовых актов: Жилищного кодекса РФ (принят 22 декабря 2004 г.) и Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (принят 30 декабря 2004 г.). Последний нормативный акт посвящен регулированию взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства (физическим или юридическим лицом) по поводу привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Новый Жилищный кодекс РФ не касается вопросов, затронутых в названном Федеральном законе (далее — Закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ), отдельные его положения свидетельствуют о неразрывном единстве данных нормативных актов.

Читайте так же:  Пояснительная записка проект перепланировки нежилого помещения. решения по переводу в жилой фонд. во

Таким образом, в Законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ выражено явное несоблюдение принципа баланса интересов сторон. Данный баланс перевешен в сторону дольщика, в связи с чем возникает резонный вопрос: кто же защитит застройщика? Как нам представляется, никто, кроме него самого. Ответной реакцией на данную ситуацию стало прежде всего резкое увеличение стоимости одного квадратного метра жилья. Причина проста: прежде чем заключить договор об участии в долевом строительстве с первым дольщиком, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать, разместить проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ результатом взаимоотношения застройщика и дольщика должны стать объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. На основании ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Может ли эта норма означать, что после подписания передаточного акта обязательства застройщика считаются выполненными? По нашему мнению, нет. Необходимо учитывать, что результатом деятельности по привлечению денежных средств дольщиков является строительство нового многоэтажного жилого дома, которым кто-то впоследствии должен управлять, заниматься вопросами эксплуатации и технического обслуживания. Для решения этих вопросов следует обратиться к Жилищному кодексу РФ.

ЖК РФ в ст. 161 предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов его управления: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Но кто же будет инициатором проведения общего собрания собственников? На первый взгляд кажется все очень просто. По смыслу ЖК РФ (ст. 45) инициатором проведения общего собрания собственников жилых помещений в новом доме с повесткой дня о выборе способа управления жилым домом может быть собственник помещения в соответствующем доме. Между тем на практике сами собственники или лица, за которыми будет впоследствии зарегистрировано право собственности на жилые помещения, редко являются инициаторами созыва общего собрания с той или иной повесткой дня. Если даже кто-то из них и выступает с такой инициативой, то, как правило, не раньше чем через полгода после вселения в новую квартиру. Такая ситуация может создать массу неудобств застройщику. Перед ним встает дилемма, что делать дальше: после сдачи жилого дома в эксплуатацию передать жилые помещения по акту приема-передачи дольщику и отстраниться от любых вопросов, связанных с построенным домом, или же передать квартиру участнику долевого строительства и дальше некоторое время платить за эксплуатацию и техобслуживание жилого дома (по расценкам, в несколько раз превышающим те, которые действовали на период строительства), пока собственники не определятся со способом управления домом?

Ранее действовавший Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (признан утратившим силу Федеральным законом от 22 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») допускал образование товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество. Новый ЖК РФ такого права застройщику не предоставил. ЖК РФ четко предусматривает, что товарищество собственников жилого дома может быть создано собственниками помещений в многоквартирном доме или лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. В связи с этим застройщики пытаются сами найти выход из созданной законодателем ситуации.

Между тем недостаточно в договоре о долевом участии в строительстве предусмотреть условие о необходимости принять участие в создании товарищества собственников жилья. По указанным выше причинам ни лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение, ни собственник сами ничего предпринимать не станут. Указание нами на возможность проведения общего собрания не только собственниками помещений в многоквартирном доме (как это предусмотрено ст. 45 ЖК РФ), но и лицами, которым будет принадлежать право собственности, не случайно. В ст. 139 ЖК РФ законодатель разрешает лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном доме (т. е. дольщикам), создать товарищество собственников жилья в таком строящемся доме. По нашему мнению, в данном случае не стоит остро и проблема с выбором способа управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, поскольку здесь он устанавливается по сути автоматически. Если несобственники помещений в жилом доме могут принять решение о создании товарищества собственников жилья, то и несобственники жилья могут выбрать этот же способ управления домом.

Возникает вопрос: может ли решение о выборе таких способов управления домом, как непосредственное управление или управление управляющей компанией, быть принято на общем собрании несобственников помещений в многоквартирном доме? Опираясь на положения ст. 139 ЖК РФ, на наш взгляд, можно. Более того, отсутствие в действующем ЖК РФ нормы, предусматривающей возможность принятия решения о выборе способа управления во вновь построенном многоквартирном жилом доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, является его существенным недочетом. В данном случае не реализуется в должной мере требование ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, в соответствии с которой управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Читайте так же:  Нормативные документы. общие технические требования и условия изготовления защищенной полиграфическо

Итак, на руках застройщика подписанный акт приемки законченного строительством объекта и разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. С этого момента он может реализовать свое последнее обязательство перед дольщиком — передать по акту приема-передачи объект долевого строительства. Именно с этого времени, по нашему мнению, он может осуществлять мероприятия, которые будут состоять в одном из следующих действий:

1) найти инициативного дольщика или собственника помещения с тем, чтобы с его помощью без промедления созвать первое общее собрание по вопросу выбора способа управления жилым домом;

2) после сдачи жилого дома в эксплуатацию и получения соответствующего разрешения зарегистрировать за собой право собственности на какое-либо «непроданное» помещение в данном доме и самостоятельно выступить с инициативой о проведении общего собрания собственников помещений в порядке ст. 45 и 136 ЖК РФ;

3) создать свою управляющую компанию, которая бы и обеспечивала эксплуатацию и техническое обслуживание не только вновь построенного жилого дома, но и других домов, которые застройщик намерен построить в дальнейшем.

По смыслу ч. 4 ст. 155 ЖК РФ управляющая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые принимают на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Но для того чтобы реализовать данное действие, необходимо решение общего собрания о выборе такого способа управления жилым домом, как управление управляющей компанией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). При этом необходимо учитывать, что между собственником (собственниками) жилого дома и управляющей компанией будет заключен гражданско-правовой договор на управление многоквартирным жилым домом. Соответственно, решению общего собрания о выборе такого способа управления жилым домом, как управление управляющей компанией, должно предшествовать решение о выборе непосредственного способа управления жилым домом или управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Застройщик может и соединить названные выше действия. Все эти действия может объединять то, что одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры застройщик предлагает участнику долевого строительства подписать также протокол общего собрания дольщиков, заявление о вступлении в товарищество собственников жилья или договор на управление домом с управляющей компанией и иные документы. Это все делается в целях более оперативного решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным жилым домом. В любом случае необходимо иметь в виду, что по действующему ЖК РФ нельзя сделать практически ни одного шага без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников строго регламентирован ст. 44 — 48 Жилищного кодекса РФ. Необходимо проводить собрание так, чтобы нельзя было его оспорить. Однако граждане, приобретшие по договору о долевом участии в строительстве жилое помещение, по неопытности, наивности или злому умыслу на общих собраниях могут допустить много нарушений. Поэтому им понадобится квалифицированная юридическая помощь. Ее сможет обеспечить застройщик, в штате которого есть юрисконсульт или имеется гражданско-правовой договор на юридическое обслуживание с какой-либо фирмой.

Видео (кликните для воспроизведения).

Можно сделать вывод, что обязательства застройщика перед участником долевого строительства не являются полностью исполненными с момента подписания сторонами акта или иного документа о передаче жилого помещения. После этого застройщик должен предпринять ряд организационных мероприятий, связанных с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в новом многоквартирном доме, надлежащим содержанием общего имущества в доме, предоставлением коммунальных услуг. Для осуществления этой задачи застройщику потребуется обращение не только к Закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, но и к ЖК РФ.

Семейное и жилищное право

Издаётся с 2003 г.

Журнал рекомендуется Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки РФ для публикаций основных результатов диссертаций на соискание ученой степени кандидата и доктора наук

Журнал в РИНЦ

Периодичность 3 раза в полугодие

Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций ПИ №ФС77-33088 от 12 сентября 2008 г.

Главный редактор:

РЕДАКЦИЯ

Рубрики и виды публикуемых материалов:

Главный редактор издательства

Заместители главного редактора ИГ «Юрист»

Ренов Э.Н., Белых В.С., Платонова О.Ф., Трунцевский Ю.В., Бабкин А.И.

Верстка и дизайн:

Научное редактирование и корректура:

Швечкова О.А., к.ю.н.

Адрес редакции и издателя

Почтовый: 115035, г. Москва, Космодамианская наб., д. 26/55, стр. 7

Отдел по работе с авторами:

(495) 953-91-08, е-mail: [email protected]

Плата за публикации статей с авторов не взымается

Законодательство, судебная практика, актуальные вопросы семейного и жилищного права, практика применения норм семейного и жилищного права, личные права и обязанности родителей, порядок уплаты и взыскания алиментов, опека и попечительство, применение семейного законодательства к семейным отношениям с участием иностранных граждан и лиц без гражданства; актуальные проблемы семейного и жилищного права; жилищные споры; приватизация муниципального жилищного фонда; вопросы деятельности органов ЗАГСа; опека и попечительство; аспекты брака и семьи; семейное и жилищное право в зеркале истории; международное и зарубежное семейное и жилищное право.

Семейное и жилищное право — 2007

№1/2007

Интервью с Лаховой Е.Ф. и Крашенинниковым П.В.Проект Федерального закона об опеке и попечительстве

  • Михеева Л.Ю. Краткий комментарий к проекту Федерального закона «Об опеке и попечительстве»
  • Кузнецова И.М. «К истории принятия Семейного кодекса 1995 года»
  • Алексеева О.Г. «Прекращение жилищного правоотношения социального найма»
  • Качур Н.Ф. «Стороны соглашения об уплате алиментов несовершеннолетним детям путем предоставления недвижимого имущества»
  • Безрук Н.П. «Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения»
  • Михеева Л.Ю. «Десятилетний юбилей СК РФ: итоги и перспективы развития семейного законодательства»
Читайте так же:  Рукописная доверенность для заявления. всё о том, как написать доверенность от руки по образцу прави

№2/2007

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

  • Гонгало Б.М. «Жилое помещение — объект недвижимости»
  • Подрабинок Е.М. «Защита прав граждан, участвующих в жилищных кооперативах и долевом строительстве»

СЕМЕЙНОЕ ПРАВО

  • Чефранова Е.А. «Ограниченные вещные права в составе общего имущества супругов»
  • Рузакова О.А., Рузаков А.Б. «Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации в имуществе супругов»
  • Борминская Д. «Новые тенденции в развитии семейного права: внебрачные союзы на примере отдельных ев ропейских стран»
  • Шерстнева Н.С. «Опека и попечительство как форма воспитания несовершеннолетних»
  • Малиновская Е.Г. «Правовое регулироване суррогатного материнства в Российской Федерации и в Республике Беларусь»
  • О сборнике материалов Международной научно-практической конференции «Семья и право (к 10-летию принятия Семейного кодекса Российской Федерации)»
  • Ларионов А.А. «Размер возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью ребенка»

СТРАНИЦЫ ИСТОРИИ

  • Загоровский А.И. «Курс семейного права»

№3/2007

СЕМЕЙНОЕ ПРАВО

  • Шершень Т.В. «Брачный договор как регулятор семейных отношений в России и Республике Беларусь»
  • Синельникова Т.Ю. «Имущественные отношения супругов как объект правового регулирования»
  • Климова С.А. «Личное неимущественное право супруга на расторжение брака и его реализация в судебном порядке»
  • Блинков О.Е. «Устранение от наследования недостойных родственников в государствах — участниках Содружества Независимых Государств и странах Балтии»
  • Косарева И.А. «Правовое значение действий предшествующих бракосочетанию (нужен ли в России институт помолвки или следует возродить обручение)»

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

  • Кириченко О.В. «Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры»
  • Ящук Т.Ф. «Из опыта управления муниципальным жилым фондом в период нэпа»

СТРАНИЦЫ ИСТОРИИ

  • Загоровский А.И. «Курс Семейного права»

№4/2007

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

  • Андропов В.В. «Бесплатное пользование жилым помещением на условиях социального найма как форма отношений, основанных на возмездном договоре»
  • Чимов З.В. «К вопросу о понятии и признаках жилого помещения»

СЕМЕЙНОЕ ПРАВО

  • Обращение к читателям
  • Указ Президента РФ от 14 июня 2007 года
  • Состав Организационного комитета по проведению в 2008 году в РФ Года семьи
  • Стенографическая запись заседания Организационного комитета по проведению в 2008 году в Российской Федерации Года семьи от26 июля 2007 г.
  • Казанцева А.Е. «Право собственности пережившего супруга и его учет нормами наследственного права»
  • Камоевич М.В. «Управление многоквартирным домом как категория жилищного права»
  • Урумова Т.О. «Эволюция правового статуса органов опеки и попечительства»

СТРАНИЦЫ ИСТОРИИ

  • Загоровский А.И. «Курс Семейного права»

№5/2007

СЕМЕЙНОЕ ПРАВО

  • Стенографическая запись заседания организационного комитета по проведению в 2008 году в Российской Федерации Года семьи
  • Минникес И.А. «Элементы индивидуального правового регулирования в семейном праве»
  • Каменецкая М.С. «Семейная правосубъектность физических лиц»
  • Климова С.В. «Социологическая экспертиза статуса семейного права в системе российского права»

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

  • Донских М.Г. «Долевое участие в строительстве аспекты законодательства и реалии жизни»
  • Брюховецкий Н. «Совместность проживания» как условие реализации права пользования жилым помещением по договору социального найма»

СТРАНИЦЫ ИСТОРИИ

  • Загоровский И.А. «Курс Семейного права»

[3]

Жилищное право. Жилищное право, журнал Долевое участие в строительстве

5.2. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В условиях перехода к рыночной экономике получила распространение такая форма решения гражданами своей жилищной проблемы, как долевое участие в строительстве жилья. Первоначально такое участие было трудовым и использовалось промышленными предприятиями для обеспечения жильем своих работников, в настоящее же время участники долевого строительства вносят денежные средства, и они не связаны трудовыми отношениями с организациями-застройщиками, в качестве которых выступают профессиональные участники рынка жилья.

Первым специальным федеральным законом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья на основании договора участия в таком строительстве, является Закон об участии в долевом строительстве, вступивший в силу с 14 апреля 2005 г.

Кроме установленного Законом порядка привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме может, в частности, осуществляться жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве (в ред. от 18.07.2006)). Существенным различием в способе приобретения жилья при использовании того и другого порядка привлечения денежных средств лиц, желающих приобрести жилье, является то, что в первом случае приобретение жилья основано на договоре, а во втором – на членстве в кооперативе.

Согласно определению, данному в ст. 2, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона об участии в долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

[1]

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4).

Читайте так же:  Денежная компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим. денежная компенсации за наем

Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве определен новой ст. 25.1, которой в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве дополнен Закон о регистрации прав на недвижимость.

Требования, предъявляемые к содержанию данного договора, установлены ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ею, такой договор считается незаключенным.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в аналогичном порядке.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1 /300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей надень исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 3—6 ст. 5).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1 /300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9.

Договором должен быть установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Особенностью договора участия в долевом строительстве является обеспечение исполнения обязательств по нему залогом или поручительством. Одним из указанных способов обеспечиваются возврат или уплата денежных сумм, в том числе сумм убытков, неустойки (штрафа, пеней), застройщиком участникам долевого строительства при наличии оснований, предусмотренных законом и (или) договором (ст. 12.1).

В соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента государственной регистрации такого договора предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на данный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого стро – ительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору.

Исполнение указанных обязательств может обеспечиваться поручительством банка (ст. 15.1).

Видео (кликните для воспроизведения).

Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством РФ (ч. 4 ст. 23).

Источники


  1. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов) / Н.Н. Ивакина. — М.: ЮРИСТЪ, 2018. — 384 c.

  2. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.

  3. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.
  4. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.
  5. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
Жилищное право. жилищное право, журнал долевое участие в строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here