Стороны заключают предварительный договор какие нюансы им следует учесть предварительный договор сем

Предварительный договор. Плюсы и минусы

Предварительный договор — как острый нож в руках. Для умелого человека — мощное оружие, для рассеянного и неосторожного — большая опасность. Большинство из нас чувствуют себя на рынке недвижимости как в темном лесу. Таинственные слова ЕГРП,ЭД, НГСР, Росреестр, кадастровый паспорт, ликвидность жилья — способны ввести в ступор. В таком случае неопытные путешественники по рынку недвижимости предпочитают брать с собой проводника — риэлтора.

А те, кто не доверяют проводнику (вдруг, как Сусанин, заведет в болота), приглашают еще и защитника — юриста. Или сами знакомятся с картой местности и вооружаются. И сами несут ответственность за все, что произойдет в пути.

Когда речь идет о документах, надо руководствоваться главным правилом: читай, что подписываешь. А если не понимаешь, что написано, – приглашай специалиста. Именно такой совет дал нам директор АН «Шанс» Александр Авербах. В идеале специалисты советуют приходить на подписание договора вместе с юристом.

Ведь речь идет не о мешке картошке, а о недвижимости стоимостью более миллиона.

Давайте попробуем детально разобраться, что же такое предварительный договор, каким он должен быть, насколько он нужен и когда.

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы. Точную формулировку можно прочесть в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Кому и когда выгоден предварительный договор?

Кому более выгоден предварительный договор? Агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Мы уже рассказывали о ситуации, когда женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что бедолага неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, мужчина решил купить 2-комнатную квартиру. Чтобы продавец «двушки» в последний момент не передумал, заключать сделку или не завысил цену тысяч на 100, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.

Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

Семь причин для использования

Профессионалы оценивают предварительный договор как очень удобный инструмент, помогающий в сложных сделках. Поскольку он позволяет закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем (в течение недели-двух) провести сделку нельзя. Специалисты называют семь основных причин для использования предварительного договора.

1. Частично не готов комплект документов, а на их сбор требуется время.

2. Необходимо выполнить определенные условия перед проведением сделки (сняться с учета, получить разрешение в органах опеки и попечительства).

3. Человек вступает в наследство (а это занимает, как минимум, полгода), но стороны хотят зафиксировать свои намерения. Впрочем, юристы не рекомендуют заключать предварительный договор, пока от нотариуса не получено свидетельство о наследстве. Ведь за полгода, пока ожидается вступление в наследство, число собственников в квартире может измениться.

[1]

4. Покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере.

5. Один из продавцов отсутствует (находится в долгой командировке или в плавании) и не может лично подтвердить свое согласие.

[3]

6. При создании цепочки для альтернативной сделки. Ольга Бердюгина, директор АН «Золотой ключик» в таких случаях рекомендует заключать предварительные договоры по всей цепочке, и по договору задатка передавать не очень большие суммы, в пределах 100-200 тысяч рублей, чтобы не подвергать риску продавца или покупателя.

7. Закрепление намерений при покупке квартиры по субсидии или сертификату. Если объект приобретается по субсидии, обналичивание средств происходит после регистрации сделки в службе Росреестра. А на это может понадобиться более двух недель. Задача риэлтора – правильно просчитать сроки предварительного договора, сориентироваться, когда будут деньги и тем самым снизить риски для своих клиентов.

В этих случаях заключается предварительный договор, в котором стороны согласовывают условия сделки, которые являются для них значимыми.

Три повода для осторожности

В заблуждение по поводу предварительного договора может ввести слово «предварительный». Многие думают, что оно означает «промежуточный, примерный, ориентировочный» (именно такие синонимы существуют у слова «предварительный» в русском языке), то есть необязательный. С юридической же точки зрения «предварительный» – просто «отсроченный». И при этом — обязательный к исполнению.

Именно поэтому нужно тщательно взвесить все его плюсы и минусы, прежде чем ставить свою подпись. А риски юристы называют следующие:

1. Быстрое изменение цен. Поскольку предварительный договор жестко фиксирует цену недвижимости, с ним нужно быть особенно осторожными, когда происходит скачок или падение цен. Раз-два в год такие скачки — на 100-200 тысяч — возможны. И вероятно наступление ситуации, когда человек не сможет купить на вырученные от продажи квартиры деньги другое жилье.

2. Ответ придется держать в суде . Если одна из сторон передумала заключать основной договор, то ее можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке. Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако не стоит забывать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поэтому одна из сторон предварительного договора должна заблаговременно письменно уведомить другую сторону о дате, месте и времени подписания основного договора.

3. Судьба задатка. Обычно предварительный договор связан с передачей некой суммы. Часто покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение задатка. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений (а именно — заключить договор купли-продажи) передает задаток продавцу. Подразумевается, что, если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же передумает продавец, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Но в настоящее время судебная практика по поводу применения норм о задатке в предварительных договорах неоднозначна: суды часто признают недействительными пункты предварительного договора, в силу которых одна сторона перечислила другой денежную сумму в качестве задатка в счет платежей по предварительному договору. Выход – заключать отдельно предварительный договор и отдельно договор задатка.

Читайте так же:  Обязать соседа сделать свой отверстие на чердак. наш серпухов. если проход заставлен

Здесь тоже есть тонкость: сумма должна быть либо минимальной, с которой не очень жалко расстаться, либо она должна составлять более половины оговоренной цены. Потому что есть статья в Гражданском кодексе, в которой написано, что при уплате более половины стоимости продавец не имеет права требовать назад имущество, а только оставшуюся часть суммы.

Каким он должен быть

История в тему

Одна москвичка чуть не стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор сроком на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «однушки». После чего расслабилась: ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартира находится в хорошем районе и прекрасном состоянии, т.е. продастся быстро.

Не тут-то было! Из агентства в течение месяца не звонили, покупатели не приходили. А до сделки оставалась неделя… Впоследствии выяснилось, что продавец «трешки» был в сговоре с агентом. Они знали, что, не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит, задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Неизвестно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но девушка смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартиры за три дня (повезло!) и сделка состоялась.

Скачать образец предварительного договора можно из интернета и «подправить» его под себя. Однако предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны существенные условия.

1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.

3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью). При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону.

4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.

Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

Предварительный договор: ответы на актуальные вопросы

Предварительный договор: ответы на актуальные вопросы

Потребность любого вменяемого человека – оградить себя и своих близких от неприятных последствий, возможных после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Несовершенство гражданско-правового оборота и, как следствие, деятельность недобросовестных лиц зачастую приводят к злоключениям, о которых рассказывает криминальная хроника. Тому, кто не видит себя незадачливым героем чрезвычайных происшествий и желает проверить человеческий фактор на прочность до того, как «грянул гром», требуются дополнительные гарантии. Одна из таких гарантий – предварительный договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных именно предварительным договором. К такому договору предъявляются те же основные требования, что и к прочим соглашениям: обязательное указание необходимых реквизитов, согласование существенных условий, подписи уполномоченных лиц. Однако в Гражданском кодексе РФ есть целая статья за номером 429, посвященная особенностям и отличиям предварительного договора.

Предварительный договор обязательно должен устанавливать предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Если хотя бы одно из таких условий осталось несогласованным, то заключить основной договор и взыскать убытки будет трудно или даже невозможно. Поэтому нужно проговаривать в тестах предварительных соглашений все «мелочи» с помощью компетентного юриста, который составит текст или проведет правовую экспертизу документа. Нельзя забывать, что вашими промахами при необходимости с готовностью воспользуется недобросовестный контрагент.

Существенные условия предварительного договора

Гражданский кодекс выделяет три вида существенных условий предварительного договора. Во-первых, это условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами. Например, предмет договора о передаче имущества – конкретный объект. Если же по ошибке или по умыслу партнера предмет основного договора неверно указан в предварительном соглашении, суды, как правило, отказывают в требовании о заключении основного договора. Но если заключение сделки или взыскание убытков – вопрос принципиальный, можно побороться и поискать, например, в переписке сторон однозначные указания на предмет будущего соглашения. Во-вторых, условия, которые предопределяются характером договора. Например, при купле-продаже недвижимого имущества, помимо прочего, очень важен срок совершения сделки. Как известно, время корректирует ценообразование. В-третьих, условия, которые требует включить в договор одна из сторон, и по которым участники достигли соглашения. Например, порядок и сроки передачи имущества или проведения расчетов, необходимость страхования объекта, система скидок и т.д.

Самое главное: существенные условия предварительного соглашения должны переходить в основной договор в неизменном виде. Если, конечно, стороны по обоюдному желанию не внесут коррективы. Никакие заявления одной из сторон о внесении или исключении определенных условий, при составлении основного договора, не могут считаться вводящими существенные условия. Если хотя бы одно из существенных условий основного договора не было согласовано, для сторон предварительного договора исключается возможность обратиться с иском о понуждении заключения основного договора и взыскания с контрагента убытков, причиненных вследствие уклонения одной стороны от заключения договора. При этом Гражданский кодекс допускает вносить изменения в договор по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ).

Цена – существенное и необходимое условие для всех возмездных договоров. Поэтому участники сделки должны достигнуть по нему соглашения. Но по объективным причинам на этапе заключения предварительного соглашения часто невозможно определить точную цену основного договора. Кроме того, стороны просто могут упустить ее из виду. Если условие о цене не отражено в предварительном соглашении, то при судебной защите своих прав у истца с самого начала могут возникнуть трудности. Суд может посчитать, что предварительный договор не заключен, поскольку не содержит всех существенных условий основного соглашения, и откажет в рассмотрении искового заявления.

Однако такое решение рекомендуется обжаловать. Сложившаяся судебная практика исходит из того, что отсутствие в возмездном договоре условия о цене еще не означает, что стороны не достигли соглашения. Суд должен рассмотреть дело по существу и вынести решение. Если цену нельзя установить из договора, она может определяться судом исходя из цен, которые обычно взимаются при сравнимых обстоятельствах. Но если одна из сторон спора настаивает, чтобы цена основного договора определялась в таком порядке, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать этот спор. Бывшему истцу придется либо идти на компромисс, либо отказываться от сделки.

Читайте так же:  Компенсация отпуска по срочному трудовому договору. увольнение по срочному трудовому договору порядо

По требованию законодательства, форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. Например, если основная сделка должна совершаться в нотариальной форме, то и предварительный договор следует заверить у нотариуса. В случае если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. В отличие от общего правила, несоблюдение формы предварительного договора всегда влечет его ничтожность (статья 162 ГК РФ).

Срок заключения основного договора

В предварительном договоре рекомендуется установить сроки для заключения основного соглашения. Если же стороны его не установили, он будет определяться в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ – один год с момента заключения предварительного договора. Причем такой срок считается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или одна из сторон направит другой предложение заключить такой договор. Сроки имеют значение в тех случаях, когда одной из сторон придется обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Ведь предварительный договор – это основание для возникновения обязанности заключить основной договор.

Договор по принуждению

Если один из участников предварительного соглашения уклоняется от заключения основного договора, либо у сторон возникли разногласия по поводу условий будущей сделки или по поводу толкования отдельных положений предварительного соглашения, возникший спор можно передать на разрешение арбитражного суда. Суд может удовлетворить иск о понуждении заключить основной договор на определенных условиях. В таком случае договор считается заключенным. Причем в решении обязательно указывается, на каких именно условиях. Если же суд вынесет решение по поводу отдельных спорных условий будущего договора, то условие договора действует в той редакции, которая определена судом.

При обращениях к суду важно правильно составлять и формулировать свои письменные и устные обращения, заявления и ходатайства. Избегайте общих фраз и абстрактных формулировок. Так, если стороны по разному понимают и толкуют те или иные условия основного договора, желательно, чтобы каждая из них четко и внятно указала, какие именно условия являются спорными, обосновала свои доводы и просьбы, а заодно предложила суду свою редакцию текста данных условий для включения в будущий договор. Если же предъявляется иск о понуждении заключить сделку, то истец должен к исковому заявлению приложить еще и проект основного договора. Но имейте в виду, что суд, перед тем как вынести решение, непременно проверит, соответствуют ли положения этого документа действующему законодательству и условиям предварительного соглашения.

Если вы не можете до конца определиться с некоторыми условиями основного соглашения, это не значит, что их можно проигнорировать. Это одна из самых распространенных ошибок. Ошибочны также требования исполнения еще не возникшего обязательства, предъявленные к контрагенту, уклоняющемуся от заключения основного договора. Советуем не забывать, что предварительный договор ни при каких условиях не заменит основного соглашения. Требовать можно лишь заключения основного договора и только потом его исполнения. Так, заключив предварительный договор, ошибаются те, кто полагает, что между сторонами уже фактически возникли те же права и обязанности, что и в будущем основном договоре. В результате этих заблуждений некоторые граждане иногда начинают исполнять еще не заключенный договор, руководствуясь положениями предварительного соглашения. Например, будущий владелец квартиры переводит средства на счет будущего продавца, а потом искренне недоумевает, почему последний ссылается на отсутствие договора поставки и отказывается ее продавать.

Использование предварительного договора в формировании договорных отношений позволяет сделать выводы о подлинной воле сторон. Предварительный договор – своего рода лакмусовая бумажка. Несмотря на то, что при заключении основного договора в срок, обозначенный в предварительном договоре, последний прекращает свое действие и утрачивает правовую силу, он сохраняет свое фактическое значение и может служить средством доказывания при толковании договора судом (статья 431 ГК РФ). На практике предварительный договор служит промежуточным звеном между протоколом о намерениях, которое не влечет для участников никаких юридических и финансовых обязательств, и реальным договором.

Предварительный договор имеет достаточно широкую распространенность в гражданско-правовых отношениях, так как обладает удобным сочетанием свойств. Предварительный договор отличается от похожего на него договора, совершенного под условием (условной сделки), который предполагает всего лишь вероятность наступления условий для его исполнения. Сам же предварительный договор порождает безусловную обязанность в установленный срок заключить предусмотренный им основной договор под угрозой судебного принуждения к его заключению. Именно возможность понуждения уклоняющейся стороны предварительного договора к заключению основного способствует в настоящее время распространению предварительного договора в тех случаях, когда стороны еще на стадии переговоров о заключении договора в будущем стремятся создать для себя определенные гарантии.

Стороны заключают предварительный договор: какие нюансы им следует учесть? Предварительный договор Семь причин для использования

Когда речь идет о документах, надо руководствоваться главным правилом: читай, что подписываешь. А если не понимаешь, что написано, – приглашай специалиста. В идеале специалисты советуют приходить на подписание договора вместе с юристом. Ведь речь идет не о мешке картошке, а о недвижимости стоимостью в миллионы. Давайте попробуем детально разобраться, что же такое предварительный договор, каким он должен быть, насколько он нужен и когда.

Кому и когда выгоден предварительный договор?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Предварительный договор имеет форму основного договора, причем несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы (ст. 429 Гражданского Кодекса РФ).

Кому более выгоден предварительный договор — агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Например, женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что она неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, вы решили купить квартиру. Чтобы продавец в последний момент не передумал заключать сделку или не завысил цену, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.

Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

Семь причин для использования

Профессионалы оценивают предварительный договор как очень удобный инструмент, помогающий в сложных сделках. Он позволяет закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем (в течение недели-двух) провести сделку нельзя. Специалисты называют семь основных причин для использования предварительного договора.

1. Частично не готов комплект документов, а на их сбор требуется время.

2. Необходимо выполнить определенные условия перед проведением сделки (сняться с учета, получить разрешение в органах опеки и попечительства).

3. Человек вступает в наследство (а это занимает, как минимум, полгода), но стороны хотят зафиксировать свои намерения. Впрочем, юристы не рекомендуют заключать предварительный договор, пока от нотариуса не получено свидетельство о наследстве. Ведь за полгода, пока ожидается вступление в наследство, число собственников в квартире может измениться.

Читайте так же:  Законодательная база российской федерации. обязательство о сдаче (передаче) жилого помещения нотариа

4. Покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере.

5. Один из продавцов отсутствует (находится в долгой командировке или в плавании) и не может лично подтвердить свое согласие.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

6. При создании цепочки для альтернативной сделки. В таких случаях рекомендуется заключать предварительные договоры по всей цепочке, и по договору задатка передавать не очень большие суммы, в пределах 100-200 тысяч рублей, чтобы не подвергать риску продавца или покупателя.

7. Закрепление намерений при покупке квартиры по субсидии или сертификату. Если объект приобретается по субсидии, обналичивание средств происходит после регистрации сделки в службе Росреестра. А на это может понадобиться более двух недель. Задача риэлтора – правильно просчитать сроки предварительного договора, сориентироваться, когда будут деньги и тем самым снизить риски для своих клиентов.

В этих случаях заключается предварительный договор, в котором стороны согласовывают условия сделки, которые являются для них значимыми.

Три повода для осторожности

В заблуждение по поводу предварительного договора может ввести слово «предварительный». Многие думают, что оно означает «промежуточный, примерный, ориентировочный» (именно такие синонимы существуют у слова «предварительный» в русском языке), то есть необязательный. С юридической же точки зрения «предварительный» – просто «отсроченный». И при этом — обязательный к исполнению.

Именно поэтому нужно тщательно взвесить все его плюсы и минусы, прежде чем ставить свою подпись. А риски юристы называют следующие:

1. Быстрое изменение цен. Поскольку предварительный договор жестко фиксирует цену недвижимости, с ним нужно быть особенно осторожными, когда происходит скачок или падение цен. Раз-два в год такие скачки — на 100-200 тысяч — возможны. И вероятно наступление ситуации, когда человек не сможет купить на вырученные от продажи квартиры деньги другое жилье.

2. Ответ придется держать в суде. Если одна из сторон передумала заключать основной договор, то ее можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке. Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

3. Судьба задатка. Обычно предварительный договор связан с передачей некой суммы. Часто покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение задатка. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений (а именно — заключить договор купли-продажи) передает задаток продавцу. Подразумевается, что, если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же передумает продавец, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Но в настоящее время судебная практика по поводу применения норм о задатке в предварительных договорах неоднозначна: суды часто признают недействительными пункты предварительного договора, в силу которых одна сторона перечислила другой денежную сумму в качестве задатка в счет платежей по предварительному договору. Выход – заключать отдельно предварительный договор и отдельно договор задатка.

Каким должен быть предварительный договор

Предварительный договор является законным, только если в нем конкретно прописаны существенные условия.

1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.

3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью). При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону.

4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.

Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

Предварительный договор. Практика применения и вносимые в Гражданский кодекс изменения (Комарицкий В.С.)

Дата размещения статьи: 28.07.2016

С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция Гражданского кодекса, которая внесла ряд изменений в том числе и в правовые нормы, касающиеся предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено изменение: «Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора» (курсивом — внесенные изменения) . Ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость наличия условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК РФ убирает необходимость предусматривать существенные условия договоров в предварительном договоре. В чем же причина исключения существенных условий из обязательных атрибутов предварительного договора?
———————————
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2015. N 52. 13 марта.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2015. N 52. 13 марта.
3. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс».
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
5. Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Кн. 1. М.: Статут, 2001.
7. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. N 7. С. 13.

Предварительный договор может содержать обязательство заключить два основных

Предварительный договор может предусматривать заключение впоследствии двух основных договоров, законом это не запрещено. Однако в данном случае речь скорее всего идет не о предварительном, а об основном договоре, поскольку он содержит права и обязанности сторон по выполнению работ и передаче имущества. Что касается последовательного и взаимосвязанного исполнения обязательств, то оно предусмотрено ст. 327.1 ГК РФ.

Предварительный договор обязывает стороны только заключить основной

Предварительный договор представляет собой соглашение сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Из буквального прочтения определения предварительного договора следует, что речь идет о заключении только одного основного договора, в вопросе же говорится о двух. В то же время законом не запрещено заключение предварительного договора, который содержит обязательство сторон в дальнейшем заключить два основных вместо одного. В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вольны выбирать содержание не только основного, но и предварительного договора.

Читайте так же:  Дополнение к материнскому капиталу 250000 тысяч. размеры и порядок получения выплат и пособий при ро

Одним из главных отличий предварительного договора от основного является то, что он не регулирует никакие другие права и обязанности сторон, кроме как обязанность заключить основной договор. В связи с этим единственный срок, который может быть установлен предварительным договором, — это срок заключения основного договора. Однако из формулировки вопроса следует, что стороны заключают договор, в котором предусмотрены обязанности гражданина, соответствующие существу договора подряда: разработать документацию и передать ее в определенный срок третьему лицу.

Несмотря на то что в предварительном договоре должны содержаться условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ), до заключения основного соглашения стороны этими обязанностями не связаны. Все, чего можно требовать в случае уклонения от заключения основного договора, — заключить его (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ), но потребовать передачи проектной документации или доли в уставном капитале уже не получится.

Для договора с отсрочкой исполнения предварительное соглашение не нужно

Если целью сторон является заключение именно предварительного договора, тогда его необходимо будет переформулировать таким образом, чтобы он обязывал стороны лишь заключить в будущем основные договоры на определенных условиях. Однако стоить помнить, что при нарушении условий такого договора санкции за невыполнение работ или непередачу имущества к сторонам применяться не будут. Кроме того, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Если же предварительный характер договора обусловлен только необходимостью отсрочки исполнения, то стороны вполне могут сразу заключить два основных договора — подряда и купли-продажи или же один смешанный, установив в нем (в них) требуемые сроки сдачи результата работ и сроки и условия передачи доли в уставном капитале организации (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

И при заключения двух отдельных, и при заключении одного смешанного договора стороны могут договориться, что исполнение какого-либо обязательства может быть обусловлено действиями другой стороны. В данном случае обязательство по передаче доли в уставном капитале ООО будет обусловлено действиями гражданина по разработке проектной документации и передаче прав на нее. Такая возможность предусмотрена ст. 327.1 ГК РФ, которая не так давно была введена Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.

Между двумя гражданами был заключен предварительный договор, по условиям которого они обязались в будущем заключить основной договор — купли-продажи акций. Стороны указали в договоре эмитента акций, которые будут предметом договора, их количество, вид, форму, регистрационный номер и номинал. Кроме того, стороны приняли на себя обязательство в течение пяти дней с момента выхода общества-эмитента из процедуры ликвидации принять все необходимые меры для оформления передаточного распоряжения на отчуждение акций, указанных в предварительном договоре, для регистрации договора в системе ведения реестра акционеров. Аналогичное соглашение было заключено и с другими акционерами данного общества-эмитента.

В марте 2014 г. было принято решение прекратить процедуру ликвидации общества, причем на голосовании присутствовал покупатель по договору, который проголосовал «за». Спустя семь месяцев, в октябре 2014 г., он направил контрагенту уведомление о необходимости исполнить предварительный договор. Поскольку контрагент никаких действий не предпринял, гражданин обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи. Однако арбитражные суды трех инстанций в удовлетворении требований отказали в связи с тем, что стороны не совершили действий по заключению договора купли-продажи акций в определенный ими в предварительном договоре срок. При этом судьи приняли во внимание, что истец (потенциальный покупатель) был осведомлен о наступлении события, с которым стороны связывали возникновение обязанности заключить основной договор, однако не совершил необходимых действий, чтобы в оговоренный пятидневный срок заключить основной договор.

Предварительный договор и основной продажи

Краткое содержание

1. Можно ли отказаться от услуг по продаже недвижимости, если покупатель найден и подписан Акт оказанных услуг без замечаний, но не подписан предварительный и основной договор купли-продажи?

1.1. Можно. Но односторонний отказ от обязательств не допустим ст 308-309 гк. взыщут. Хотя если услуга оказана некачественно или нарушены условия договор но покупатель найден услуга оказана.

2. Нотариус более месяца не может подготовить сделку по заключению основного договора купли-продажи доли дома, мотивируя тем, что не приходит запрос с Росреестра, при этом не принимает те выписки ЕГРН, которые я заказал сам. Предварительный договор и письма об отказе остальных совладельцев находятся у нотариуса. Проверить действия нотариуса нет возможности. На всякий случай, отослал претензию владельцу дома. Какие могут быть дальнейшие мои правовые действия?

2.1. Можно подать жалобу в нотариальную палату за необоснованную задержку нотариуса, который возможно нарушает Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I. Однако можно просто сменить нотариуса и обратиться к другому. Если у Вас на руках есть выписки и все отказы, то не должно быть оснований для нотариальных действий.

2.3. В данном случае это право нотариуса. Нотариус имеет право ждать ответа из Росреестра согласно Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» . В нем установлены новые правила регистрации недвижимости с помощью нотариусов, а также требования к их работе.

2.4. Здравствуйте, в данном случае, затягивание процесса нотариусом не порождает оснований для расторжения договора с обеих сторон. Я бы советовал вам повторно обратиться в Росреестр и взять еще одни выписки. Если у вас есть предварительный договор о проблем нет.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

2.5. Здравствуйте! Вы можете обратиться в нотариальную палату Вашего региона с просьбой разобраться в ситуации.

2.6. Правильная правовая позиция у вас, и действия. Возможно стоит обратиться к другому нотариусу, возможно ваш загружен работой, «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

2.7. Нарушение сроков регистрации основного договора купли продажи может понести для вас убытки. В связи с этим пишите жалобу в нотариальный палату
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 13.08.2019)
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.

Читайте так же:  Какие есть льготы для молодых семей. оформление дополнительного единовременного пособия молодой семь

2.8. Вы,конечно, имеете право обжаловать действия нотариуса в судебном порядке, но это вряд ли поможет, на момоент рассмотрения, предмет иска уже пропал, ФСЕ сделали. Можете исковое в суд, можете жалобу в нотариальную полату.

Статья 49. Обжалование нотариальных действий или отказа в их совершении

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.Не признавайте ответ лучшим, который является первым, так как они даны в спешке, без соответсвующего внимания к вопросу. Обратите внимание на последующие ответы.

3. Заключили предварительный договор купли продажи в конце февраля. Получили 260 т рублей и приписали, что основной договор подпишем не позднее апреля и получим остальные 860 т. Продляли сроки два раза. Последний раз до 25 мая. Сегодня 15 июля, уведомлений от покупателей не было, денег не получили. Можем мы расторгнуть предварительный договор уведомлением покупателю по причине не выполнения обязательств и продав другим вернуть взятые у них деньги?

3.1. Почитайте свой предварительный ДКП, там должен быть пункт, предусматривающий ваши действия в данной ситуации.

Если вашей вины в незаключении основного ДКП нет, то вы должны вернуть аванс покупателю. Если в договоре предусмотрен штраф за отказ от заключения основного ДКП, то соответственно и поступайте, возможно, будет зачёт. Возможно в договоре вместо аванса указан задаток, тогда там другая ситуация.

Если в договоре предусмотрен порядок направления уведомления о расторжении договора, то следует его выполнить.

В отсутствие обременений и арестов на вашу недвижимость (вы не указали что у вас) продажа третьим лицам вполне возможна.

4. Что делать если земельный участок оформлен через банковский аккредитив, но с предварительным договором купли продажи? А не с основном, при оформлении этого не заметили. Когда оформлять основной договор или необходимо обращаться в банк и мфц, что договор не тот составлен?

4.1. Ваш вопрос требует серьезной проработки и не может быть отвечен с ходу, он имеет множество нюансов, в том числе и в рамках уже изложенных Вами я бы рекомендовал в целях получения квалифицированной помощи изложить более подробно и в деталях Ваш вопрос.
Всего доброго!

5. Если в Соглашении о задатке прописать все существенные условия ДКП, а именно название объекта, его данные, цена сделки и в какие сроки сторона обязуется заключить основной ДКП, то достаточно этого Соглашения о задатке и Расписки в получении денег без Предварительного Договора купли продажи? То есть будет ли иметь такое Соглашение силу без предварительного ДКП?

5.1. В принципе закон не запрещает так сделать, но лучше всего заключить предварительный договор купли-продажи (454 ГК РФ) .Все-таки договор задатка регулирует правоотношения только относительно самого задатка (380 ГК РФ).

5.2. Здравствуйте, необходимо составлять предварительный договор купли-продажи, поскольку задаток статья 380 ГК РФ это форма обеспечения исполнения обязательства, которое как раз и подтверждается договором. Такая судебная практика имеется, можете поискать ее в консультанте.
Удачи вам и всего наилучшего.

5.3. Желательно заключить предварительный договор, в соглашении о задатке оговорить обязательно целевое направление со ссылкой на предварительный договор. ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

5.4. В случае спора суд расценит данное соглашение о задатке как предварительный договора купли-продажи, поскольку он соответствует ст. 429 ГК РФ.

5.5. Да это соглашение содержит все необходимые условия предварительного договора, возможно не хватает даты ДО КАКОЙ должен быть заключен основной договор.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

5.6. Очень четко содержится на эту тему в п.4 статьи 380 ГК РФ:

по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором

Т.е. условия предварительного договора вполне вписываются (и имеют силу) в соглашении.

5.7. Условия, которые вы планируйте определить при заключении договора относится заключению предварительного договора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.06.2019)
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

6. Нужен предварительный и основной договор купли-продажи квартиры (вторичка) в ипотеку с использованием материнского капитала.

6.1. Пишите любому юристу сайта и он сделает договора.

6.2. Добрый день. Можете обратиться к любому юристу. Имейте в виду предварительный договор не подлежит регистрации в реестре.

7. Между мною и продавцом был заключён предварительный договор купли продажи земельного участка, внесен задаток и акт приема передачи земли.. то есть землю я уже получила. Основной договор должны были заключить через месяц. Продавец умер. Что мне сейчас делать? Заранее спасибо за ответ.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

7.1. Найти наследников и заключать договор купли-продажи с ними.

Источники


  1. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.

  2. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.

  3. Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.
  4. Сю, Эжен Жертва судебной ошибки / Эжен Сю. — М.: Новелла, 2016. — 416 c.
  5. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.
Стороны заключают предварительный договор какие нюансы им следует учесть предварительный договор сем
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here