Штраф за незарегистрированный договор аренды нежилого помещения. вопросы регистрации договора аренды

Содержание

Вопрос: Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения сроком на три года. Договор аренды нежилого помещения заключен сторонами более года назад. Арендодатель отказывается представлять в регистрирующий орган документы для государственной регистрации договора аренды. Договором не предусмотрено, какая из сторон обязана осуществить мероприятия, направленные на государственную регистрацию договора. В какой срок договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю? Кто должен регистрировать договор? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2017 г.)

Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения сроком на три года. Договор аренды нежилого помещения заключен сторонами более года назад. Арендодатель отказывается представлять в регистрирующий орган документы для государственной регистрации договора аренды. Договором не предусмотрено, какая из сторон обязана осуществить мероприятия, направленные на государственную регистрацию договора.

В какой срок договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре?

Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю? Кто должен регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, законодательством не установлен. Ответственность за отсутствие такой регистрации законом не предусмотрена. С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая из его сторон.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию. В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган. Срок, в течение которого стороны договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации такого договора, законодательством не установлен. По смыслу ГК РФ соответствующие действия должны быть совершены в разумный срок (постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2016 N Ф05-3133/16, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2015 N Ф07-591/15).

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не означает, что между сторонами отсутствуют обязательственные отношения. В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой соглашение, достигнутое по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, и исполняемое сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, даже если такой договор не был зарегистрирован. Правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды связаны прежде всего с тем, что права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п.п. 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Что касается санкций, применение которых возможно в связи с отсутствием государственной регистрации указанного в вопросе договора, то ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в вопросе 17 раздела «Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. по гражданским делам, утвержденного постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18.05.2005, в приведенной ситуации эта норма применяться не должна. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст. 165 ГК РФ, смотрите также постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 N 12АП-11298/13, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:

— Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды

— Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Читайте так же:  Виды нормативных правовых актов. примеры нормативно правовых актов

Правовой консалтинг является уникальной услугой индивидуального консультирования по правовым вопросам, которая предоставляется пользователям непосредственно во время работы с системой ГАРАНТ.

Основные преимущества услуги Правового консалтинга:

Удобство использования — в любой момент при работе с системой ГАРАНТ можно обратиться за персональной консультацией и получить ответ на интересующий вопрос, ответы хранятся в системе ГАРАНТ и содержат гиперссылки на дополнительные тематические материалы, содержащиеся в системе.

Гарантия качества — служба Правового консалтинга состоит из квалифицированных экспертов в области бухгалтерского учета и налогообложения, трудового и гражданского права в сфере регулирования предпринимательской деятельности. Все ответы проходят обязательную дополнительную централизованную экспертизу рецензентами службы Правового консалтинга.

Оперативность — срок ответа на вопросы пользователя, принятые к рассмотрению, составляет два дня.

Для того чтобы воспользоваться услугой Правового консалтинга, выберите в основном меню системы ГАРАНТ раздел «Правовая поддержка» (или используйте сочетание клавиш Alt + F1) и в открывшемся окне введите свой вопрос.

Более подробную информацию о данной услуге Вы можете получить, обратившись к Разделу «Правовая поддержка» Руководства пользователя (клавиша F1) или у Вашего специалиста по обслуживанию.

Арендатор по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному 2 или 3 марта 2013 г., может лишиться возможности противопоставить свои права третьим лицам

Пленум ВАС РФ в рассматриваемом проекте предлагает признавать договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены 2 или 3 марта 2013 г. и не зарегистрированы по правилам ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, связывающими лишь стороны указанного соглашения. Арендаторы по данным договорам не смогут противопоставить свои права третьим лицам, так как у них не будет возможности ознакомиться с тем, что недвижимое имущество обременено отношениями по его аренде, поскольку этот факт не будет отражен в ЕГРП.

Проблема с регистрацией договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г., возникла в процессе реформирования гражданского законодательства. Был принят Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), который, в частности, указывал, что к договорам аренды недвижимости не должны применяться правила об их государственной регистрации (ст. ст. 609, 651, 658). Это касалось договоров, заключенных после 1 марта 2013 г. (ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).

Однако такие новеллы вызвали резкую критику деловой общественности, в результате чего был принят Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который вступил в силу 4 марта 2013 г. В соответствии со ст. 3 названного Закона из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Данная проблема обусловила необходимость внесения разъяснений, отраженных в рассматриваемом проекте.

В частности, в нем отмечается, что арендатор по такому незарегистрированному договору аренды не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, переход права собственности на арендованное имущество может стать препятствием для полноценной реализации прав арендатора, а именно на незарегистрированный договор, заключенный 2 или 3 марта 2013 года, не распространяется право следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Соответственно, эти незарегистрированные договоры аренды недвижимости не будут обладать вещно-правовыми элементами, обычно присущими договорам данного вида.

Такой вывод сходен с позицией, обозначенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В указанном Постановлении разъясняется юридическая природа договора аренды недвижимого имущества, который подлежал государственной регистрации, но тем не менее не был зарегистрирован должным образом.

Правовое значение не подлежащего государственной регистрации договора аренды недвижимости от 2 или 3 марта 2013 г. ничем не отличается от правового значения заключенных в иные даты договоров аренды недвижимости, подлежащих госрегистрации, но не зарегистрированных. Это связано с тем, что оба перечисленных соглашения порождают обязательственно-правовые (относительные) отношения исключительно между их сторонами, но не образуют вещно-правовых (абсолютных) связей, т.е. никак не влияют на права и обязанности третьих лиц.

Согласно положениям проекта отсутствие вещно-правового «эффекта» аренды в таком случае не должно сказываться на правовой силе договорных обязательств.

Следовательно, обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ, в настоящее время сохранилась.

Штраф за незарегистрированный договор аренды нежилого помещения. Вопросы регистрации договора аренды недвижимости. Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды

Главная страница Форум Гарант

Заключен договор аренды сроком на 3 года. Регистрация не произведена. Два года уже прошло, все в норме (аренда проплачена). Остался еще год. Обе стороны лопухнулись, не знали что его надо регистрировать.
—————————
Вопрос: каков правовой статус договора сейчас:
— не заключен (необходимо возвращать все полученное и т.п.)?
— заключен на 1 год (а остальное возвращать (арендную плату, убытки и т.п.)

Еще дело в том, что мы (Арендаторы) платили за всякую охрану, почту, воду и т.п. где в договорах писали арендованный адрес.

Может все оставить как есть и заключить новый договор?

Зарегить то наверное можно, только 2 года уже прошло (вдруг штрафы какие), да арендодатель заграницей живет и ради решения наших проблем не приедет сюда.

Спасибо за мнения!

Внесите изменение в договор задним числом, где укажите, что аренда на неопределенный срок.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Читайте так же:  Как получить технические условия на подключение к сетям водоснабжения как провести в дом воду инстру

Исполнение незарегистрированного договора аренды

Вопрос : Можно ли брать арендные платежи по дополнительному соглашению, которое не прошло государственную регистрацию ?

Вопрос : Можно ли брать арендные платежи по дополнительному соглашению, которое не прошло государственную регистрацию ?

Ответ юриста:

Если незарегистрированное дополнительное соглашение подписано сторонами и арендатор вносит арендные платежи в новом размере, арендодатель вправе принимать их.

Однако судебная практика по данному вопросу не является однозначной.

Рекомендуется соблюдать правила о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Правовое обоснование:

Если изменение арендной платы осуществляется в рамках договора аренды недвижимого имущества, заключенного на год и более, соглашение об изменении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления в силу ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения.

Правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированного договора предусматривается Гражданским кодексом РФ с 1 сентября 2013 г. Данное правило содержится в п. 2 ст. 164 ГК РФ, новая редакция которой вступила в силу с указанной даты (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если соглашение будет признано незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы по новым ставкам.

Так, суд, оценивая расчет задолженности, указал на то, что он сделан на основании арендной платы, размер которой установлен в дополнительном соглашении к зарегистрированному договору аренды. Однако само соглашение государственную регистрацию не прошло. Поэтому в силу ст. ст. 433, 651 ГК РФ оно является незаключенным и, следовательно, не может быть основанием для возникновения задолженности. Исходя из этого суд отказал арендодателю в удовлетворении иска (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу N А65-31531/2005-СГ2-6)

Если арендная плата по новым ставкам, установленным в дополнительном соглашении, которое не прошло государственную регистрацию и признано незаключенным, уже была внесена арендатором, то он вправе потребовать ее возврата в качестве неосновательного обогащения.

В судебном акте по одному делу суд указал, что арендная плата исчислялась на основании дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию. По смыслу ст. ст. 651, 614 ГК РФ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в зарегистрированном договоре аренды, также подлежит государственной регистрации. В рассматриваемом случае данное требование выполнено не было, и потому спорное соглашение признано судом незаключенным. Исходя из этого арендные платежи, предусмотренные его условиями, были сочтены неосновательным обогащением и взысканы с арендодателя (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009).

В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным в отсутствие государственной регистрации, если стороны исполняли такое соглашение, в частности, арендатор перечислял арендные платежи.

Так в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержит следующие разъяснения касательно случая незарегистрированного соглашения: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Применяя данное разъяснение, ФАС Московского округа в Постановлении от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 указал: незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

  • контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
  • была соблюдена форма договора,
  • собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
  • договор исполнялся сторонами.

Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным.

Отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды помещения (здания)

27 мая 2014 года

Долгое время в практике происходило следующее: сторона, которой договор аренды становился неинтересен, предъявляла иск о признании договора незаключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации. Суд зачастую по чисто формальным признакам признавал договор незаключенным, не принимая во внимание то обстоятельство, что договор исполнялся сторонами длительный период.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

25.02.2014 ВАС издал информационное письмо №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор).

Основная цель документа направлена на борьбу с необоснованным признанием договоров незаключенными. Речь в Обзоре идет о различных договорах, но в данной статье мы коснемся только договоров аренды здания (или помещения).

Ранее в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013) (далее- Постановление №73) ВАС уже высказывался по вопросу заключенности договора аренды в отсутствие государственной регистрации последнего. В пункте 14 Постановления №73 рассмотрена ситуация, когда долгосрочный договор аренды здания или сооружения не зарегистрирован, но стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем его существенным условиям и начали его исполнять. Такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них исходя из ст. 310 ГК РФ.

В Обзоре это положение развивается, в нем прямо указано: «Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность». К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила о договоре аренды.

Штраф за незарегистрированный договор аренды нежилого помещения. Вопросы регистрации договора аренды недвижимости. Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Читайте так же:  Дача объяснений в прокуратуре. дача объяснений в прокуратуре если в прокуратуру вызывают по письму

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В 2010 году был заключен договор аренды нежилого здания, который истек в 2013 году (договор был прекращен с истечением срока). Договор был зарегистрирован в Росреестре, в настоящий момент на объекте есть это обременение (аренда). У арендодателя (юридическое лицо) нет соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи на здание (неизвестно, было ли оно вообще). Фактически здание освобождено, об арендаторе ничего неизвестно. Каким образом арендодатель может снять обременение с объекта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вне зависимости от того, подписан ли сторонами договора аренды документ, подтверждающий факт возврата арендованного имущества арендодателю, запись о прекращении обременения на объект аренды в данном случае может быть внесена в государственный реестр на основании заявления любой из сторон договора. Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора в данном случае также не требуется.

К сведению:
С 12 июля 2017 г. нормы части 5 ст. 4 АПК РФ действуют в новой редакции, предусматривающей обязательный досудебный порядок урегулирования спора для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств. При этом определено, что экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом. Между тем Законом N 218-ФЗ досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании решений регистрирующего органа о государственной регистрации прав или отказе в государственной регистрации (в отличие, к примеру, от оспаривания решений о приостановлении осуществления кадастрового учета) не установлен.
В связи с этим мы полагаем, что в случае отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и оспаривании такого отказа в суд предварительное обращение в Росреестр не является обязательным.
Однако подчеркнем, что судебная практика, которая могла бы подтвердить или опровергнуть изложенный вывод, на сегодняшний день еще не сложилась.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

[3]

Ответ прошел контроль качества

4 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Пунктами 22 и 23 ранее действовавшей Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, прямо предусматривалось, что государственная регистрация прекращения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Полагаем, что аналогичный порядок действует и в настоящее время. Данный вывод согласуется и с позицией постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 N 07АП-11094/17.

Расторжения не зарегистрированного договора аренды

Вопрос-ответ по теме

Договор аренды недвижимости , заключенный на срок более 1 года , не был зарегистрирован. Фактически арендные отношения по нему существовали. Каким документом ( двусторонним) можно прекратить отношения по Договору , поскольку заключение Соглашение о расторжении Договора видится спорным , так как сам Договор в силу отсутствия регистрации не был заключен.

Когда по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний , все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами , он связывает стороны обязательством , которое не может быть произвольно изменено одной из сторон , что подтверждается приведенной нижнее судебной практикой. Таким образом , расторжение незарегистрированного договора аренды может быть оформлено соглашением сторон.

Если договор аренды , заключенный на срок не менее года , не зарегистрирован , то в этом случае возникают последствия , влияющие как на отношения сторон договора , так и на их отношения с третьими лицами.

Если государственная регистрация отсутствует , согласно п. 3 ст. 433 , п. 2 ст. 609 , п. 2 ст. 651 ГК РФ договор считается незаключенным ( Постановление Президиума ВАС РФ №№ 4037/10 , А65−18537/2009-СГ2−55, Определение ВАС РФ №№ ВАС-8167/13 , А55−13902/2011).

Однако , когда по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний , все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами , он связывает стороны обязательством , которое не может быть произвольно изменено одной из сторон ( п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Арендатор обязан вносить арендную плату по такому договору. Если договором было предусмотрено начисление неустойки , она может быть взыскана со стороны , нарушившей обязательство.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 165 указано , что сторона договора , не прошедшего необходимую государственную регистрацию , не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В случае если стороны согласовали все существенные условия договора аренды и исполняли его , при этом не затронуты права третьих лиц , в целях осведомления которых о заключении данного договора и его условиях предусмотрена государственная регистрация , то обязательство считается возникшим и оно должно надлежаще исполняться. К возникшему обязательству необходимо применять правила ГК РФ об аренде.

Так , арендатор вправе занимать помещение , внося за него предусмотренную соглашением плату , до окончания определенного в нем срока пользования. Арендодатель вправе требовать возврата имущества только по истечении указанного срока либо в иных случаях , когда обязательства могут быть прекращены в общем порядке в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

Приведем судебную практику , подтверждающую , что арендодатель не вправе требовать возврата переданного в аренду имущества , ссылаясь на отсутствие обязательной государственной регистрации , если согласованы все существенные условия договора и он исполнялся сторонами , до истечения срока аренды или прекращения обязательств в общем порядке ( ст. 450 ГК РФ): Постановление ФАС ПВО № А55−24911/2013, Постановление ФАС ЗСО №№ Ф04−1332/2009 ( 1818-А46−11), А46−13783/2008.

При признании договора аренды незаключенным или недействительным арендодатель не может истребовать имущество на основании ст. 622 ГК РФ , устанавливающей обязанность арендатора вернуть арендованное имущество при прекращении договора.

По вопросу же о том , на основании каких норм арендодатель может требовать возврата имущества по недействительному договору аренды , существует две позиции судов:

1. При признании договора аренды недействительным арендодатель вправе истребовать имущество на основании ст. 167 ГК РФ , а не ст. 301 ГК РФ ( Постановление Президиума ВАС РФ №№ 11906/12 , А56−4194/2011).

2. При признании договора аренды недействительным арендодатель вправе истребовать имущество согласно ст. 301 ГК РФ ( Постановление ФАС МО № А40−93150/10−109−775, Определение ВАС РФ №№ ВАС-402/12 , А59−4078/2010).

Читайте так же:  Что делать если не дают донорские дни. гарантии и компенсации работникам-донорам. порядок получения

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

Постановления Пленума ВАС РФ № 73

« 14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды , который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации , но не был зарегистрирован , то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено , что собственник передал имущество в пользование , а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний , соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими , то в таком случае следует иметь в виду , что оно связало их обязательством , которое не может быть произвольно изменено одной из сторон ( статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.3Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом , она подлежит взысканию с должника*.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права , предоставленные лицу , пользующемуся имуществом по договору аренды , не прошедшему государственную регистрацию , не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В частности , такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок ( пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица , приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь , не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ПОСЛЕДСТВИЯ ?

В настоящее время сформировалась успешная судебная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (сроком от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации . Данная статья посвящена правовой природе действительности таких сделок и указывает на последствия, которые вытекают из отсутствия государственной регистрации договора аренды в РосРеестре.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

  • п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
  • Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
  • Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

[1]

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
  • Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
  • Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
  • В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Особенности аренды нежилого помещения без регистрации договора: сроки заключения, последствия и другие нюансы

Договоры аренды нежилых помещений довольно распространены на практике. Связано это с тем, что, согласно действующему законодательству, граждане страны и иностранцы на территории РФ имеют право заниматься бизнесом. Не у всех есть желание и возможность иметь склады, офисы и прочее в собственности. Поэтому данные объекты арендуются. Важно правильно оформить договор аренды. В том, числе решить вопрос о необходимости его гос. регистрации.

[2]

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читайте так же:  Основания признания торгов по банкротству недействительными. отмена торгов конкурсным управляющим по

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Сроки заключения соглашения

Исходя из норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ, можно сделать вывод, что договор аренды нежилой недвижимости может быть:
  • срочным;
  • бессрочным, если в нем не указано, на какой период оформляются отношения между арендодателем и арендатором.

В свою очередь, аренда, о которой речь идет в первом пункте, может быть:

  • краткосрочной – до 12 месяцев;
  • долгосрочной – свыше года.

Подробнее о сроках договора аренды нежилого помещения написано здесь.

Обязательно ли регистрировать сделку?

Ст. 609 ГК РФ говорит о том, что договоры аренды объектов недвижимости, в число которых входят и нежилые помещения, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, когда регистрация не нужна в силу закона или иного правового акта.

Если регистрации не было, как оценить отношения арендодателя и арендатора с юридической точки зрения? Согласно нормам ГК РФ, договор, который подписан, но не зарегистрирован, будет считаться незаключенным для третьих лиц. То есть, определенные обязательства между сторонами при этом возникают. Арендатор или арендодатель могут даже принудить вторую сторону, уклоняющуюся от похода в МФЦ или Росреестр, к осуществлению данного действия.

Между тем, третьи лица, не имеют возможности и не должны считать, что аренда имеет место. Так, например, юридическое лицо обязано вести свою деятельность по определенному адресу. Если оно, в этих целях, арендовало нежилое помещение, но не зарегистрировало договор, то, скажем, контролирующие органы имеет право считать:

  • что аренда не имеет место;
  • нарушается законодательство, регулирующее деятельность юр. лиц.

Когда можно не регистрировать?

Ст. 651 ГК РФ отдельно устанавливает правила для договоров аренды зданий и сооружений. В ней указано:
  1. Сделка оформляется в письменной форме.
  2. Если срок действия договора составляет более 12 месяцев, то он подлежит государственной регистрации.

Казалось бы, причем здесь нежилые помещения? Это не здания и не сооружения. Как отмечалось, в ст. 609 установлено правило, говорящее об обязательной регистрации договоров аренды недвижимости, если иное не предусмотрено какими-либо действующими правовыми нормами.

Но правильным будет вывод о том, что правила, касающиеся аренды зданий и сооружений, нужно применять и в отношении нежилых помещений.

И вот почему: В 2000 году было опубликовано Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда за номером 53. В нем речь идет именно о рассматриваемом вопросе. В документе имеют место следующие выводы:

  1. Нежилое помещение, как и жилое, является объектом, который входит в состав здания или сооружения. То есть, помещение является частью здания. Это вполне логично и очевидно, но в юриспруденции, нельзя ссылаться только на логику, нужно подтверждать свою позицию, опираясь на определенные акты, исходящие от государственных органов. Письмо Президиума ВАС – «авторитетный» документ, если можно так выразиться.
  2. Если помещение – часть здания или сооружения, то, следовательно, вопрос о необходимости гос. регистрации аренды такого объекта можно решать, руководствуясь положениями ст. 651 ГК РФ.
  1. договор всегда должен заключаться в письменной форме;
  2. если срок его действия менее 12 месяцев – обращаться в Росреестр не нужно;
  3. если сделка оформлена на год и более, то регистрировать документ необходимо.

Последствия неисполнения обязанности

Раз уж высшие суды страны дают право применять нормы ст. 651 к отношениям, связанным с арендой нежилых помещений, то будем делать это и далее. Так, в упомянутой статье ГК РФ указано, что нарушение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Общие положения о недействительности сделки содержатся в ст. 167 ГК РФ. В частности, в ней сказано, что она не влечет юридических последствий.

Но ситуация, о которой идет речь в настоящей статье, не такая простая, как может показаться. Если стороны заключили договор аренды на срок более 12 месяцев, но не зарегистрировали договор в компетентных органах, то, чтобы легализовать отношения, им нужно всего лишь обратиться в Росреестр или МФЦ. В таком случае:

  • юридические последствия будут иметь место;
  • договор будет считаться действительным.

Подводя итог, отметим, что сделку по аренде нежилого помещения можно оформить без регистрации в компетентных органах. Это так. Хотя, человек, неопытный в сфере юриспруденции, может прийти к иному выводу – ошибочному.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники


  1. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.

  2. Яблочков, Т. Гражданская ответственность дуэлянтов / Т. Яблочков. — М.: Типо-лiтография Т-ва Владимиръ Чичеринъ в Москве, 2018. — 686 c.

  3. Прессман, Л.П. Кабинет литературы / Л.П. Прессман. — М.: Просвещение; Издание 2-е, доп., 2014. — 144 c.
  4. Беликова, Т.Н.; Минаева, Л.Н. Все о пенсиях; СПб: Питер, 2012. — 224 c.
  5. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.
Штраф за незарегистрированный договор аренды нежилого помещения. вопросы регистрации договора аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here