Право аренды земли как товар. аренда земельных участков

Полная информация о продаже права аренды земельного участка

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.
Читайте так же:  Договор залога имущественных прав. договор о залоге (общие положения) требования неразрывно связаны

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Аренда земель населённых пунктов

Каждый гражданин РФ может взять в аренду у государства земельный участок на основании договора. Все гражданские и правовые законодательные акты и кодексы (Гражданский и Земельный), устанавливают общие нормативные требования. Но отношения между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды земельного участка.

Аренда земли у непосредственного собственника – Государства, это безопасно, удобно и выгодно. Не надо сразу отдавать большую сумму денег, как при покупке, долгосрочная аренда (до 49 лет) дает возможность впоследствии выгодно выкупить земельный участок за небольшую цену.

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях регулируется ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137. Согласно ст. 34 этого закона выделение участков земли в аренду регулируют местные органы самоуправления.

Земли в черте населенного пункта находятся в ведении исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, т.е. администрации города, или местной администрации. Это может быть дума, совет, муниципальный совет и т.д.

Сельское поселение — объединенные общей территорией один или несколько сельских населенных пунктов. В этих населенных пунктах самоуправление осуществляется органами местного самоуправления.

Как взять в аренду землю? На сайте каждого административного района РФ публикуются нормативные документы всех сельских поселений этого района, а также перечень участков земель в населенных пунктах района. На сайте можно найти информацию о землях, выставленных на торги по аренде земель с указанием цен.

[1]

При заключении договора важно учитывать назначение того или иного земельного участка:

  • сельскохозяйственное назначение – выпас и разведение животных, овощеводство, выращивание зерновых. На таких землях строить жилые дома не разрешается;
  • земли под личное подсобное хозяйство – разрешено строительство на десяти процентах площади таких земель;
  • приусадебный земельный участок (ЛПХ) – расположен в границах сельского поселения или населенного пункта. На таких землях можно строить дома, заниматься садоводством и огородничеством, организовывать производство по переработке сельхоз. продукции;
  • полевой земельный участок – земли сельскохозяйственных угодий сельского поселения или населенного пункта. Строить на них нельзя.

Предоставляемый в аренду участок должен использоваться только по целевому назначению.

Цена аренды государственных земель

Арендная плата устанавливается по результатам торгов. Если есть кадастровая оценка за пять лет до аукциона, то первоначальная ставка торга по аренде не выше полутора процентов от кадастровой цены. Если кадастровой оценки земли не было, то процентная ставка берется от рыночной цены земли.

Если участок предоставляется без проведения торгов, то цена аренды земель федеральной собственности, выделенных под ЛПХ и ИЖС, под садоводство и для сельскохозяйственного назначения установлена 0,6 процентов от кадастровой оценки.

Арендная плата за земли населенных пунктов и сельских поселений, предоставляемых в аренду без проведения аукциона, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса, ежемесячная арендная плата за пользование земельным участком, который находится в собственности государства или муниципалитета не может быть выше суммы земельного налога, который рассчитывается с учетом всех региональных коэффициентов.

Срок договора аренды земли

Каждый регион РФ в праве самостоятельно устанавливать сроки договора аренды земель, которые зависят от категории и целевого назначения того или иного участка.

    максимальный срок аренды – 49 лет;

срок аренды участка для сельскохозяйственного производства от 3 до 49 лет

  • аренда земли для огородничества – от 3 лет и меньше;
  • земельный участок под ИЖС – 20 лет.
  • По окончании строительства дома землю под ним можно выкупить на льготных условиях и оформить ее на правах собственности.

    Продлить договор можно до того, как окончится сроки аренды. Подавать заявление на продление аренды надо заранее, иначе участок будет выставлен на аукцион. Также важно быстро зарегистрировать договор аренды, потому что сумма арендной платы исчисляется с момента подписания такого договора.

    Регистрация договора аренды земли

    Для регистрации договора аренды земли в РосРеестре нужны следующие документы:

    • договор аренды земли в трех экземплярах;
    • постановление о выделение земельного участка;
    • паспорт арендатора или другие удостоверяющие личность арендатора документы;
    • оплата госпошлины (квитанция).

    Подает на регистрацию документы собственник, но он может доверить регистрацию и арендатору земли.

    [3]

    Как осуществляется купля-продажа земель населенных пунктов, смотрите по приведенной ссылке.

    Аренда земли в сельском поселении и населенном пункте на аукционе (торги)

    На аукцион могут быть переданы земли сельского поселения и населенного пункта по инициативе администрации или по инициативе граждан.

    Обращаться с заявлением на предоставление в аренду земельного участка на условиях аукциона или на льготных условиях без проведения аукциона необходимо в администрацию населенного пункта или сельского поселения по принадлежности интересующего участка земли.

    Аукцион аренды земли по инициативе администрации

    По инициативе администрации сельского поселения или населенного пункта земли, выставленные на аукцион по аренде для строительства зданий и сооружений, купить нельзя. Предоставляется только право аренды.

    На сайте районной администрации и в самом поселковом совете надо узнавать информацию о землях, которые будут выставлены на аукцион. Победит тот арендатор, который предложит наибольшую арендную плату. Начальная ставка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до аукциона.

    С 2015 года в одном лоте нельзя объединять несколько земельных участков. Чтобы принять участие в торгах надо за пять дней до аукциона подать заявку на участие, копию паспорта и оплатить задаток на участие в торгах.

    Читайте так же:  Приказ роструда от 19.04 272. государственная инспекция труда в липецкой области. электронный инспек

    Аукцион земель в аренду по инициативе граждан

    Инициировать аукцион можно на уже сформированные участки земель в пределах населенного пункта, сельского поселения или на земли сельхоз. назначения. Сформированные земли – это участки, которые состоят на кадастровом учете, и зафиксированы на картах РосРеестра.

    • выбираем участок, можно воспользоваться запросом в МФЦ или списком РосРеестра;
    • при подаче заявления на проведение аукциона надо указать кадастровый номер интересующего земельного участка. В заявлении указываем целевое использование.

    [2]

    Ждать ответ придется максимум два месяца. Но возможен и отказ администрации в проведении торгов по аренде данного земельного участка.

    В сельских поселениях и населенных пунктах, за границами больших городов, есть возможность взять большие сформированные участки земли и не оплачивать постановку на кадастровый учет.

    Если участок не образован, его можно образовать. Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка и предоставить её в уполномоченный орган на рассмотрение. В течение 2 месяцев орган проверяет схему и направляет либо решение о её утверждении, либо решение от отказе. В случае положительного решения, заинтересованное лицо обеспечивает проведение кадастровых работ, постановку на кадастровый учёт. После этого можно обращаться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. В заявлении необходимо указать цель использования участка. Далее необходимо получить технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Затем, в течение 2 месяцев орган принимает решение о проведении аукциона или об отказе в его проведении.

    Отказ в аукционе

    Какие причины могут служить аргументацией для отказа в аукционе:

    • надо уточнить границы указанного земельного участка;
    • на этот участок земли нет регистрации государственной собственности;
    • нет сведений о ТУ подключения к инженерным сетям;
    • не совпадает целевое использование данных земель;
    • на данном участке расположен объект (дом, постройка), который принадлежит другим собственникам;
    • земля изъята или ограничена в обороте;
    • участок зарезервирован для других нужд;
    • планируется комплексное освоение по ранее заключенному договору;
    • предназначен для размещения объектов инфраструктуры;
    • предполагается строительство по госпрограмме;
    • уже принято решение о согласовании предоставления в аренду;
    • участок в зоне земель общего пользования.
    • заявлений на аукцион по данному участку меньше двух (в данном случае аукцион признаётся несостоявшимся);

    После проведения аукциона определяется победитель торгов, его данные, а также описание земельного участка, размер оплаты аренды, заносят в протокол, который подписывают организатор и победитель. После этого в 10-дневный срок заключается договор аренды.

    Аренда земель по упрощенной процедуре

    С 1 марта 2015 года администрация сельских поселений и населенных пунктов федерального значения имеет право предоставлять земельные участки, государственная собственность на которые не определена и не разграничена, в аренду.

    Обращаться с заявлением о предоставлении аренды на земельный участок необходимо в муниципалитет или администрацию сельского поселения, или населенного пункта, к которому он относится.

    В случае, если участок нужно образовать, порядок действий следующий:

    • готовим схему интересующего нас земельного участка, который не состоит на кадастровом учете. Услуга кадастрового инженера обойдется до 2000 рублей;
    • подаем заявление в администрацию о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В заявлении обязательно указываем кадастровый квартал, целевое использование земли. Прилагаем схему и копию паспорта. Важно указать, что просим предоставить участок без проведения торгов.

    Совет. Земля под огородничество обойдется дешевле, чем ИЖС, а строить баню или хоз. постройку можно. Последующий выкуп такой земли в собственность будет стоить дешевле. Основное, что нужно учесть. Земля должна находиться в пределах населенного пункта. В этом случае бесплатно можно поменять назначение на ИЖС.

    • через 30 дней администрация должна дать ответ на заявление (отказ или постановление о согласовании);
    • администрация поселения выдает постановление о предварительном согласовании предоставления участка земли без торгов и постановление, утверждающее схему расположения участка;
    • далее необходимо оформить кадастровый паспорт, межевое дело и поставить земельный участок на учет в кадастре. Стоимость – до 6000 рублей, сроки – 10 дней рабочих;
    • подаем заявление в администрацию населенного пункта или сельского поселения на аренду земли, прилагаем все оформленные ранее документы;
    • через 30 дней подписываем договор аренды, выплачиваем стоимость аренды за полгода и после этого регистрируем данный договор в РосРеестре.

    В случае, если участок уже образован, то требуется просто подать заявление о предоставлении участка в аренду без проведения торгов.

    Важно на таком участке быстро построить что-либо небольшое, гараж или баню и получить на эту постройку паспорт в Кадастре. Потом такой участок в собственность можно перевести за три процента от оценки по кадастру.

    Отличие права аренды от аренды

    Я два года назад оформил аренду земельного участка у государства, использую его для ведения личного подсобного хозяйства. Что понимается под термином «права аренды земли», отличается ли это понятие от «аренды» и как я могу распоряжаться указанными правами?

    Ответ юриста

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Права аренды земли – это совокупность прав и обязанностей арендатора, которые вытекают из договора аренды или выигранной в результате аукционных торгов возможности заключения такого договора. А распорядиться этими правами можно по собственному усмотрению: либо реализовать их самостоятельно, либо передать, продать, подарить, завещать и т. п. В экономическом смысле они являются нематериальными активами.

    В ст. 22 Земельного кодекса перечислены права арендатора земельного участка, которыми он обладает на протяжении всего срока действия договора. Арендатор может во время действия договора аренды земли передавать свои права и обязанности, обусловленные арендой земельного участка, третьему лицу в качестве взноса в уставный капитал хозобщества или товарищества, либо пая, вносимого в производственный кооператив. Право аренды земли может выступать и в качестве залогового обеспечения для выполнения правообладателем своих обязательств. Арендованный земельный участок или часть его может также передаваться в субаренду третьему лицу в пределах действия срока аренды.

    Передача, продажа или переуступка права на заключение договора аренды участка земли другому лицу может иметь место только до того, как победитель земельного аукциона заключил договор с арендодателем. После этого речь идет уже о передаче прав арендатора по имеющемуся договору.

    Читайте так же:  Срок для вступления в реестр кредиторов на стадии конкурсного производства. как правильно составить

    Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка

    А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, канд. техн. наук,
    г. Москва

    В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком [1, 2]. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

    Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

    Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

    Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения [4]. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли). Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.

    Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:

    Сзус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
    Сзуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
    Сзд — рыночная стоимость здания;
    ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
    ОРбзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
    Нзу — налог на землю;
    Азу — арендная плата за ЗУ;
    R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

    где
    Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
    1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
    Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

    Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
    Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

    Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
    Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

    Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:

    Читайте так же:  Документы для самостоятельного оформления дтп. порядок действий при оформлении дтп без гибдд. что во

    где
    * — верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
    С*кад — кадастровая стоимость ЗУ;
    Кн — ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).

    Результаты расчета по зависимости (5) при Кн = 1,5% [5] и R = 15% приведены на
    Рис. 1.

    Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1,5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

    Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
    Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию.
    Действительно из зависимости (2) при Сзуа = 0 следует:

    где
    Азу0 — арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.

    Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:

    Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:

    Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:

    В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:

    где
    С*вык_р — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
    С*рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;
    С*рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;
    Yзу — ставка доходности для ЗУ.
    Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

    Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Приведено обоснование метода расчета рыночной ставки арендной платы и рыночной выкупной стоимости застроенного земельного участка для арендатора. Полученные зависимости могут быть использованы при практической оценке объектов недвижимости и для назначения обоснованной арендной платы за земельный участок. Полученные зависимости могут быть так же использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка.

    1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гл. 34. М.: Издательство НОРМА, 2000
    2. Право на заключение договора аренды земельного участка. Материалы дискуссии на сайте www.appraiser.ru
    3. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995
    4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р
    5. Налоговый кодекс РФ. Ст. 390, 394. М.: ЭЛИТ издательство, 2007

    Поделиться ссылкой в социальных сетях:

    Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

    Аренда земельных участков

    Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

    Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами РФ.

    Основными признаками аренды земель являются:

    Аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.).

    • Платность (возмездность)

    Возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю.

    По истечении срока аренды арендованное имущество – земля –подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

    Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены.

    Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

    По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

    Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

    Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник. В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

    В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

    Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

    Читайте так же:  К признакам административного правонарушения не относится. административное правонарушение - что это

    Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Земельным кодексам РФ.

    Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

    При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы:

    • органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;
    • органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;
    • органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности.

    Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально.

    В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды.

    В тех случаях, когда объектами аренды являются строения и иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.

    Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

    Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд).

    Договор аренды земельного участка прекращается:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

    Статья 46 Земельного Кодекса РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

    Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

    Прекращение аренды земельного участка не допускается:

    • в период полевых сельскохозяйственных работ;
    • в иных установленных федеральными законами случаях.

    При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество погашается проставлением штампа.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Гражданский кодекс РФ предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

    Источники


    1. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.

    2. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.

    3. CD-ROM. Юридические науки. Диск 2. Шпаргалки для студентов. — Москва: РГГУ, 2013. — 418 c.
    4. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.
    5. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.
    Право аренды земли как товар. аренда земельных участков
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here