Договор управления многоквартирным домом существенные условия, порядок заключения и расторжения. дог

Договор управления многоквартирным домом: существенные условия, порядок заключения и расторжения. Договор управления многоквартирным домом. Нужен ли? Кому и зачем

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Между управляющей организацией и застройщиком 29.12.2015 был заключен договор управления многоквартирным домом в соответствии с требованиями п. 14 ст. 161 ЖК РФ. С 29.12.2015 собственники многоквартирного дома не инициировали проведение общего собрания по выбору управляющей организации, но и орган местного самоуправления не проводил конкурс по отбору управляющей организации. До сегодняшнего дня действует договор, заключенный с застройщиком, однако в октябре 2017 года застройщик ликвидирован, исключен из ЕГРЮЛ.
1. Прекращает ли свое действие договор управления многоквартирным домом?
2. Установлена какая-либо ответственность для органа местного самоуправления в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

6 февраля 2018 г.

————————————————————————-
*(1) Согласно абзацу 3 п. 2 Правил N 124 исполнителем является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг.
*(2) Отметим, что в отношении сроков, исчисляемых месяцами, применяются общие положения гражданского законодательства. Такой срок, в частности, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (п. 3 ст. 192 ГК РФ).

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

[1]

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ в статью 162 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 162 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 26 июля 2019 г. — Федеральный закон от 26 июля 2019 г. N 214-ФЗ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Информация об изменениях:

Часть 2 изменена с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Читайте так же:  Юридическая техника. приемы юридической техники понятие и виды

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ часть 5 статьи 162 настоящего Кодекса изложена в новой редакции

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

[2]

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Информация об изменениях:

Часть 7 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в часть 8.1 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в часть 8.2 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ в часть 11 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Информация об изменениях:

Статья 162 дополнена частью 12 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Читайте так же:  Как добиться исполнение решения суда. как добиться исполнения судебного решения (заставить приставов

Договор управления многоквартирным домом: существенные условия, порядок заключения и расторжения. Договор управления многоквартирным домом. Нужен ли? Кому и зачем

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Управляющая организация избрана на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником.
1. Обязан ли собственник подписать такой договор?
2. В случае передачи квартиры в оперативное управление договор подписывает собственник или организация, которой передан объект в оперативное управление?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

19 сентября 2018 г.

————————————————————————-
*(1) Открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в случаях, указанных в ч. 13 ст. 161 и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
*(2) Справедливости ради заметим, что отдельные суды обязывают собственников заключить договор с управляющей организацией, даже если решение об ее избрании принято на общем собрании домовладельцев (смотрите, например, решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2007 по делу N А53-5212/07). Полагаем, что такой подход не согласуется с основополагающим гражданско-правовым принципом свободы договора, закрепленным в п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ.

Новости ЖКХ

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте в данной статье о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Читайте так же:  Норма радиации для человека в микрорентген. радиация, дозы радиации, излучения и нормы

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управление по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО, либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что:

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

3.1 Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме — на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) при выборе управляющей организации по результатам открытого конкурса, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано — на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

3) при заключении договора управления между застройщиком и управляющей организацией — на срок не более чем три месяца.

Минимальный и максимальный сроки действия договора управления, установленные в императивных нормах п. 5 ст. 162 ЖК РФ, не могут быть изменены соглашением сторон.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Договор управления вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в п. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В договоре управления может быть предусмотрен иной срок, в течение которого управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязательств по договору.

Осуществление управляющей организацией деятельности по управлению МКД не зависит от передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, хотя может существенно усложнить начало такой деятельности. Если прежняя управляющая организация, ТСЖ или жилищный кооператив удерживают документацию на МКД, новая управляющая организация может понудить передать такую документацию в досудебном и судебном порядке. За удержание документации на МКД также предусмотрена административная ответственность (ст. 7.23.2 КоАП РФ).

Договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей письменной формы. Жилищное законодательство не содержит требований в части обязательности проставления на договоре управления печати. Управляющая организация, созданная в форме АО или ООО, не обязана иметь печать и использовать ее для заверения договоров, вполне достаточно в этом случае простого подписания договора обеими сторонами. Исключения представляют два случая: 1) сведения о наличии печати содержатся в уставе управляющей организации; 2) в договоре управления содержится указание на обязательность использования печати для заверения договора и иных документов, оформляемых в рамках договорных отношений. В указанных случаях использование печати обязательно, отказ от нее может повлечь неблагоприятные последствия, включая использование данного недостатка, как дополнительного аргумента недействительности договора управления.

Очевидно, чтобы не усложнять процедуру заключения и исполнения договора управления, управляющей организации не рекомендуется отказываться от печати на договоре и иных документах, оформляемых в рамках договорных отношений с собственниками помещений.

Согласно п. 1 статьи 162 ЖК РФ «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами». При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Читайте так же:  Лицензия на химически опасные объекты. получение лицензии на эксплуатацию взрывопожароопасных и хими

Как следует из статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления есть две стороны: управляющая организация и собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. При этом согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно подп. 3 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель Совета многоквартирного дома имеет право на подписание договора управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, на основании предоставленных ему полномочий. Полномочия председателя Совета многоквартирного дома в силу п. 4 ст. 185 ГК РФ возникают на основании решения общего собрания.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм ЖК РФ и ГК РФ, в отношении возникновения прав и обязанностей собственников помещений принципиально важным юридическим фактом является не подписание договора управления, а волеизъявление собственников помещений об утверждении условий договора управления, выраженное в решении их общего собрания. Утвержденные на общем собрании собственников помещений условия договора управления, устанавливаются одинаковыми для всех собственников (п. 4 ст. 162 ЖК РФ) даже если они по каким-либо причинам не участвовали в принятии решений указанного общего собрания.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 29.09.2014 по делу № 306-ЭС14-63, А06- 3264/2013 незаключение собственниками помещений в многоквартирных жилых домах договоров с управляющей организацией не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания собственников помещений.

С точки зрения законодательной техники предусмотренная ЖК РФ процедура заключения договора управления многоквартирным домом является неудовлетворительной.

Рассмотрим подробнее законодательные несовершенства, использование которых наносит серьезный урон стабильности договорных отношений, создавая дополнительные возможности по оспариванию договоров управления.

Кто может быть стороной договора управления многоквартирным домом?

Одной из сторон по договору управления МКД всегда является управляющая организация, обладающая лицензией на управление МКД, а вот второй стороной по такомудоговору могут быть (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

• собственники помещений в МКД;

• органы управления ТСЖ, кооператива;

• лица, принявшие от застройщика, после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

Правовые основы составления договора управления МКД

Ремонт в новой квартире, переезд и новоселье – не последние заботы, связанные с приобретением жилья в новостройке. Чтобы дальнейшее проживание и эксплуатация жилплощади не добавляли проблем, нужно участвовать в общественной жизни, взаимодействовать с соседями и, главное, внимательно изучить договор управления многоквартирным домом (МКД).

Обязательно ли жильцам заключать договор с управляющей компанией

Учитывая серьезность вопроса обслуживания МКД и последствия несоблюдения эксплуатационных норм, ст. 161 Жилищного кодекса РФ содержит варианты самоорганизации жильцов. Домом могут управлять:

Поскольку чаще всего УК – это коммерческая структура, рассчитывающая на получение прибыли, собственникам квартир придется выбирать между затратами на передачу полномочий по управлению домом и качеством предлагаемых услуг.

Может ли ТСЖ передать управление УК

Согласно ст. 135 ЖК РФ, собственники могут организовать собственное некоммерческое товарищество для управления делами дома. Для принятия самостоятельных решений достаточно, чтобы в состав ТСЖ вошли более половины владельцев квартир в пределах одного МКД.

После регистрации вновь созданного ТСЖ в качестве юрлица его руководящий орган вправе определять форму управления МКД.

В силу собственных соображений и организационных ограничений товарищество может отказаться от идеи нести ответственность за эксплуатацию здания. В этом случае возникает вопрос, может ли ТСЖ заключить договор управления с управляющей компанией. При наличии согласия общего собрания жильцов правление имеет право заняться поиском подходящей управляющей компании (УК).

Законность такого шага будет подтверждена только в случае, если:

  • устав ТСЖ позволяет привлекать к обслуживанию дома сторонние организации. Случается, что само товарищество создается исключительно для исполнения обслуживающих функций;
  • приглашенная УК имеет лицензию (ст. 192 ЖК РФ);
  • все члены ТСЖ уведомлены о будущих изменениях любым способом, предусмотренным в уставе.

В этой ситуации стороной договора будет выступать не каждый житель в отдельности, а юридическое лицо в виде ТСЖ. Но на деле получается, что ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, чтобы перенаправлять претензии жильцов в адрес УК, оставаясь при этом только посредником. На практике это ведет к путанице при осуществлении жилищного надзора и возникновении серьезных разногласий.

Текст соглашения

Общая суть договора об управлении состоит в том, что сторона, представляющая интересы владельцев квартир, на платной основе доверяет лицензированной УК услуги по обслуживанию жилья и общего имущества совладельцев МКД.

Как следует из ст. 162 ЖК РФ, в соглашении должны фигурировать следующие положения:

Каждый из перечисленных разделов требует отдельного обсуждения и утверждения, поэтому соглашение с УК не подпадает под понятие «публичный договор». Следовательно, независимо от решения собственников обслуживающая организация вправе отказаться от сотрудничества и подписания контракта с жильцами или ТСЖ.

Порядок утверждения соглашения

В случае с согласованием условий обслуживания жилых домов механизм оферты или одностороннего предложения не работает. Обычно процесс требует индивидуального подхода и обсуждения тарифа.

В то же время порядок заключения договора управления МКД с управляющей компанией во многом зависит от Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ № 354 от 6.05.2011 .

Общий механизм представляет собой следующую последовательность шагов:

  1. Объявление конкурса или принятие решения собственников о привлечении УК к обслуживанию их дома.
  2. Изучение предложений, обсуждение проекта договора и тарифов на услуги перед тем как заключить соглашение. На этом этапе стороны вольны предлагать свои варианты или отказаться от подписания договора.
  3. Выбор кандидата и фиксирование согласия в форме протокола общего собрания. Для вступления решения в силу достаточно простого большинства голосов собственников МКД, если иное не прописано в уставе ТСЖ.
  4. Заключение договоров с каждым владельцем, даже с теми, кто голосовал против или вовсе не принимал участия в собрании.

В завершении процесса УК обязана разместить протокол общего собрания и образец типового договора в электронной информационной системе ЖКХ. С этого момента дом попадает в перечень объектов, указанных в лицензии УК.

Срок действия договора

При стандартных условиях договор управления многоквартирным домом заключается на срок до 5 лет (ст. 162 ЖК РФ.) В зависимости от ситуации период сотрудничества жильцов и выбранной УК может составлять:

  • от 1 до 5 лет, если УК избиралась большинством голосов общего собрания собственников или решением уполномоченного правления ТСЖ;
  • от 1 до 3 лет, если УК была выбрана по результатам открытого конкурса в случае, когда собственники квартир не смогли принять решение или не реализовали его до окончания периода действия прежнего договора;
  • от 30 до 90 дней, если соглашение было заключено с застройщиком.
Читайте так же:  Как не платить алименты, не нарушая закон. нужно ли платить алименты если дети поделены поровну

Согласно нормам ЖК РФ, если ни одна из сторон не возражает, контракт автоматически продлевается на тот же срок, что был заключен изначально.

Изменение условий соглашения

Если в процессе сотрудничества требуется внесение изменений в договор управления, это нужно делать в соответствии с нормами гл. 29 ГК РФ :

  • по обоюдному согласию;
  • через суд, если одна из сторон нарушает договоренности;
  • в связи с кардинальным изменением обстоятельств (обычно тоже в судебном порядке).

Все соглашения о корректировках должны быть составлены в письменном виде и внесены в реестр ЖКХ.

Условия расторжения договора управления МКД

В случае с обслуживанием жилого дома спонтанный или односторонний отказ от исполнения обязанностей по соглашению с собственниками не всегда возможен. Расторгнуть договор можно только при четком соблюдении его условий и норм жилищного законодательства.

Инициатива может исходить как от жителей дома или ТСЖ, так и от управляющей компании. Однако порядок действий будет существенно различаться.

Отказ собственников жилья

Поскольку жильцы дома являются клиентами управляющих компаний, расторжение договора с УК по инициативе собственников обычно происходит из-за неисполнения или некачественного исполнения обслуживающей организацией своих обязанностей.

Кроме того, в ГК РФ содержатся и другие основания для прекращения сотрудничества:

  • согласие сторон;
  • отсутствие или приостановление действия лицензии ЖКХ;
  • наличие права на одностороннее расторжение при условии предварительного уведомления.

Особенность данных отношений состоит в том, что право отказа от соглашения с УК не может принадлежать одной квартире. Даже если основные нарушения касаются именно ее владельца, решение о прекращении договора следует принимать на общем собрании жильцов.

Еще одно условие – нужно обеспечить кворум, а за предложение недовольных владельцев должно проголосовать большинство членов ТСЖ или кооператива.

Некоторые ошибочно полагают, что данная норма противоречит законодательству. Это связано с тем, что при возникновении вопроса, как отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику, владелец ссылается на правила предоставления услуг, согласно которым обслуживающая организация подписывает договор с каждой квартирой отдельно. Но это – лишь форма реализации договоренностей. Наличие документа не дает права на совершение единоличных действий.

Как УК отказаться от управления МКД

Жилищное законодательство старается свести к минимуму потенциальные ситуации, в которых жилые дома останутся без квалифицированного обслуживания. Вот почему существует всего два правомерных ответа на вопрос, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке:

  • это возможно на основании подписанного с МКД соглашения;
  • ТСЖ препятствует качественному исполнению работ или заявленный уровень благоустройства не совпадает с реальным, что не позволяет заключить договор.

Даже крупная задолженность некоторых жильцов не дает УК права оставить дом без попечения и технического обслуживания. Правила предоставления коммунальных услуг предусматривают возможность приостановить или уменьшить объем поставляемых ресурсов до полного погашения долга, но не односторонний порядок отказа УК от управления МКД.

Основание для признания договора недействительным

В соответствии с требованиями гражданского законодательства, недействительными признаются только сделки, правомерность которых признана судом (ст. 166 ГК РФ). Это означает, что стороны обязаны вернуть друг другу полученные блага или возместить их стоимость в денежном эквиваленте.

Исходя из тех же норм, признать договор управления многоквартирным домом недействительным можно на следующих основаниях:

  • положения договора противоречат принятым законам и основам правопорядка;
  • соглашение имеет признаки мнимых или притворных сделок;
  • контракт заключен от имени недееспособного или несовершеннолетнего лица;
  • не получено согласие местных властей или отсутствует лицензия;
  • имело место намеренное заблуждение, например, если одной из сторон запрещено вести данный вид деятельности.

Где хранится оригинал договора

Хотя проработка соглашения происходит на уровне правления ТСЖ и руководства УК, это не означает, что собственник жилья не может получить свой экземпляр договора на руки. Более того, после представления проекта будущего контракта на рассмотрение общего собрания жильцов приглашенная или назначенная на основании открытого конкурса УК обязана заключить соглашение с каждой квартирой.

Считается, что это требование более выгодно обслуживающей организации, чем жильцам, потому что дает основания требовать плату за услуги. Но собственнику квартиры тоже стоит знать, где взять договор с управляющей компанией. Это позволит ссылаться на его положения при возникновении сложностей и разногласий, которые могут дойти до суда.

Только наличие подписанного с жильцом соглашения дает УК право требовать оплаты не только поставленных коммунальных ресурсов, но и услуг самой компании.

Без оригинала контракта с собственноручной подписью потребителя ни один суд не примет претензий исполнителя. Поэтому при возникновении споров относительно того, должна ли ЖКХ предоставлять договор каждому собственнику, руководство обслуживающей организации обязано помнить о возможности признания сделки частично недействительной.

Заключение

Решение о том, кому доверить управление собственным домом, нельзя отнести к простым. Проблему усложняет и то, что собственникам нелегко прийти к компромиссу. Но даже когда подходящая компания найдена, не стоит полагаться только на ее репутацию. Вместо этого нужно ответственно подойти к вопросу составления договора на обслуживание МКД.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Источники


  1. Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.

  2. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.

  3. Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.
  4. Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.
  5. Фаградянц, И. Немецко — русский словарь — справочник. Переписка с официальными лицами и учреждениями: структура письма, образцы обращений, примеры писем; М.: ЭТС & Polyglossum, 2011. — 208 c.
Договор управления многоквартирным домом существенные условия, порядок заключения и расторжения. дог
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here