Аварийное и ветхое жилье. снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. судебная практик

Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика. Признание квартиры непригодной для проживания

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)

    Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийным?

    Часть 10 статьи 32 ЖК РФ содержит следующие нормы права:

    «признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи».

    В частях 1-3 статьи 32 ЖК РФ указано следующее:

    «жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

    Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

    Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    В частях 5-9 статьи 32 ЖК РФ содержатся следующие нормы права:

    «Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

    Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

    При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

    Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи».

    Таким образом, изъятию каждого жилого помещения в аварийном доме путем выкупа либо путем предоставления другого жилого помещения предшествует совершение следующих обязательных действий:

    1. Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;

    2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;

    3. В случае, если собственники в установленный в требовании о сносе срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по субъекту Федерации).

    Обязательность соблюдения процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения

    Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. На это обращалось внимание и в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009г», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года, где содержатся следующие разъяснения:

    «Вопрос 3. Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предшествующей изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?

    [3]

    Ответ. В соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

    Читайте так же:  Определение арбитражного суда об освобождении арбитражного управляющего. уведомление кредиторов о пр

    В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ.

    Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

    Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ».

    Об обеспечении жилищных прав собственников выкупаемых жилых помещений рекомендуем статьи:

    Выселение из аварийного дома: выкупная цена или другое жилье?

    Пример заявления в суд об оспаривании бездействия, обязании принять решение об изъятии земельного участка и жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа

    Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика. Признание квартиры непригодной для проживания

    Настоящая публикация представляет собой более доступное изложение, а также, в ряде случаев, некоторые комментарии в форме «вопрос-ответ» к обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

    Ранее, мы обобщали судебную практику по «аварийному жилью», некоторые «вопросы-ответы» содержаться в публикации «Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика». Данный обзор практики также остается актуальным и содержит ответы на вопросы, не освещенные в настоящем обзоре.

    I. Оспаривание решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления и межведомственных комиссий, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определением сроков расселения таких домов;

    II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания;

    III. Обеспечение жилищных прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания

    I. Оспаривание решений, действий (бездействия) органов
    местного самоуправления и межведомственных комиссий, связанных
    с признанием жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного
    дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определением
    сроков расселения таких домов

    Какова последовательность действий граждан по признанию жилого дома аварийным и подлежащим сносу? Кто принимает решение о сносе аварийного дома и переселению граждан в другое жилье?

    Межведомственная комиссия и муниципалитет бездействуют в вопросе признания нашего дома аварийным и подлежащим сносу. Могу ли напрямую обратиться в суд с требованием признать дом аварийным и подлежащим сносу и обязать предоставить мне иное жилое помещение взамен аварийного?

    По каким основаниям может быть оспорено решение межведомственной комиссии?

    Вправе ли суд признать незаконным и недействительным решение межведомственной комиссии? Можно ли в судебном порядке обязать межведомственную комиссию и администрацию города признать дом аварийным и подлежащим сносу с расселением жильцов?

    Администрация города отказалась проводить оценку моего частного дома, принадлежащего мне на праве собственности, на предмет признания его аварийным и подлежащим сносу, поскольку оценивать частные жилые дома межведомственная комиссия полномочиями не наделена. Правомерен ли такой отказ?

    II. Обеспечение жилищных прав собственников
    жилых помещений, признанных непригодными для проживания

    Наш многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Однако администрация города бездействует, указывая, что наш дом не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья и в этом году ждать расселения не стоит. Можем ли мы обратиться в суд с требованиями о предоставлении нам жилого помещения взамен аварийного?

    Дом, признанный аварийным и подлежащим сносу включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья. Однако никаких мер по расселению граждан из аварийного дома администрация не предприняла. Могут ли собственники помещений в аварийном доме требовать в судебном порядке обязать администрацию предоставить благоустроенные жилые помещения взамен занимаемых в аварийном доме?

    Признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой дом. Ряд собственников квартир не согласны на переселение в квартиры в новом доме. Может ли суд принять решение о выселении указанных собственников из аварийного дома с предоставлением им квартир в новом доме?

    Дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственник жилого помещения не согласился на предоставление другого жилья взамен квартиры в аварийном доме и пожелал получить выкупную цену. Что включает в себя выкупная цена изымаемого жилого помещения?

    Жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Подлежит ли учету при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения стоимость земельного участка, на котором расположен признанный аварийным жилой дом? Как оценивать стоимость земельного участка?

    Недавно наш дом, где мы снимаем жилье на основании договора коммерческого найма, признан аварийным и подлежащим сносу, то есть наша квартира является более не пригодной для проживания. Имеем ли мы право на внеочередное предоставление жилья взамен признанного непригодным в аварийном доме?

    Читайте так же:  Санитарно-защитная зона этапы разработки и требования санпин к сзз. с изменениями и дополнениями от

    В результате пожара сгорел жилой дом, принадлежащий нам на праве собственности. Полагается ли собственнику частного жилого дома какая-либо компенсация за сгоревшее жилье, либо нам должны предоставить во внеочередном порядке другое жилье?

    III. Обеспечение жилищных прав нанимателя
    по договору социального найма жилого помещения,
    признанного непригодным для проживания

    Могут ли нас выселить из квартиры, занимаемой по договору социального найма по тому основанию, что дом в аварийном состоянии, что подтверждается заключением коммерческой организации?

    Дом признан аварийным, однако, администрация города не спешит с расселением людей, хотя дом грозит обрушением. Куда и с какими требованиями обращаться гражданам?

    По договору социального найма занимаем комнату в коммунальной квартире. Квартира (или комната) какой площади должна быть нам предоставлена взамен занимаемой при расселении нас из указанной коммунальной квартиры, расположенной в аварийном доме?

    Должен ли орган местного самоуправления предоставить взамен аварийного другое, пригодное для проживания, жилое помещение всем членам семьи нанимателя, или же квартира должна быть предоставлена только тем из нанимателей, кто не имеет жилья в собственности?

    Могут ли выселить нанимателя и членов его семьи из аварийного жилья в другое жилое помещение, которое не является благоустроенным? Каковы критерии «благоустроенности» и как определить ухудшаются ли жилищные условия граждан в связи с расселением их из аварийного жилья?

    Дом признан аварийным и подлежащим сносу. Из занимаемой по договору социального найма квартиры нас хотят переселить в квартиру, не соответствующую санитарным требованиям, по нашему мнению, не пригодную для проживания). Можем ли мы не согласиться с предложенным вариантом?

    Выселяют из аварийного дома. Однако предложенное взамен жилье находится фактически за чертой города, хотя юридически находится в границах города. Правомерен ли иск администрации о выселении нас за черту города?

    Будет ли считаться предлагаемое для переселения жилье равнозначным ранее занимаемому, в следующих случаях…

    Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 20.06.2014

    После признания дома аварийным

    Краткое содержание

    • После 01.01.2012 наш дом признан аварийным. Когда ждать расселения.
    • Можно ли заключить договор найма после признания дома аварийным?
    • Что полагается собственникам дома признанного аварийным после пожара.
    • Мой дом признан аварийным, а я собственник после сноса дома мне пологается жильё?
    • В какие сроки должны расселить жильцов после признания дома ветхо-аварийным?
    • Признание дома аварийным
    • Аварийный дом признание
    • Признание многоквартирного дома аварийным
    • Признание аварийным многоквартирный дом
    • Признание дома аварийным расселение

    1. После 01.01.2012 наш дом признан аварийным. Когда ждать расселения.

    1.1. Каждый жилец дома, подлежащего расселению, должен в обязательном порядке получить от компетентного органа письменное официальное уведомление о сроках проведения процедуры.
    Согласно ст. 32 ЖК РФ, доведение информации о временных рамках переселения к сведению граждан должно осуществляться в течение разумного периода. Подобное законодательное положение является достаточно размытым, тем не менее, за жильцами ветхого или аварийного дома сохраняется право оспорить этот срок, обратившись в судебную инстанцию
    . Причинами для подачи иска могут быть:
    реальная угроза здоровью и жизни людей, проживающих в здании;
    отклонения властями от тех временных рамок, которые ими же и определены в программе расселения.
    Коллективное обращение в Жилищную инспекцию или администрацию города может ускорить процесс расселения.

    2. Можно ли заключить договор найма после признания дома аварийным?

    2.1. Здравствуйте.
    Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (с изменениями и дополнениями)

    3. Что полагается собственникам дома признанного аварийным после пожара.

    3.1. Указанное — не регулируется федеральным законодательством, по нему не положено ничего. Смотрите региональное и местное законодательство по этому вопросу.

    4. Мой дом признан аварийным, а я собственник после сноса дома мне пологается жильё?

    4.1. Не все так категорично, как указано в первом ответе!
    Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
    Это я Вам привела судебную практику ВС РФ (ОБЗОР
    СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОБЕСПЕЧЕНИЕМ
    ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА
    АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ).

    Поэтому, узнавайте в администрации включен ли в региональную программу по переселению Ваш дом. Все будет зависеть от этого!

    5. В какие сроки должны расселить жильцов после признания дома ветхо-аварийным?

    5.1. Конкретных сроков законом не предусмотрено. Все решается индивидуально в каждом случае по мере обеспеченности жилыми помещениями.

    6. Хочу продать квартиру в многоэтажном доме, но дом в котором она находится, стоит на оползневом склоне. Есть трещина в опорной стене, но дом не признан аварийным. Если дом сползет после продажи сможет ли покупатель через суд обязать меня вернуть деньги за квартиру (или расторгуть договор)?

    6.1. Да, сможет, если вы письменно не предупредите покупателя о возможных рисках как добросовестный продавец.

    7. Стоим на расселение в 2021 году. Квартира в собственности. Дом признан аварийным после 2012 года. Если сейчас взять ипотеку на покупку жилья в другой области, получу ли квартиру при расселении? Или признают, что уже есть собственность?

    7.1. Можете не получить, но все зависит от местного законодательства. Федеральное законодательство — не предусматривает для собственников обязательного предоставления жилья, только компенсация, смотрите ст. 32 ЖК РФ.

    8. Хотели приобрести квартиру с использованием материнского капитала, дом признан аварийным в апреле 2019 г. Насколько законна такая сделка? Правда ли, что покупая такое жилье после признания его аварийны могут быть проблемы при получении нового в случае расселения,

    8.1. Здравствуйте!
    Такая сделка незаконна, ПФР может не перевести денежные средства продавцу. Проблем особых после быть не должно.

    9. После признания нашего дома аварийным нам предложили три варианта жилья на выбор, на один из вариантов мы согласились, после нам сказали что эта квартира будет выставлена на аукцион и результаты аукциона будут известны через три месяца, и не факт что она нам достанется. Правомерны ли действия администрации, что нам сделать чтобы отстоять эту квартиру?

    Читайте так же:  Форма приказа об увольнении работников. нумерация – как присваивается номер приказ о расторжении дог

    9.1. Напишите жалобу в местную администрацию.

    10. Тетя хочет сделать расприватизацию комнаты 16 м в коммунальном деревянном доме, признанном аварийным, чтобы получить квартиру, а не компенсацию на которую она не сможет ничего купить. Вопрос: может ли она меня потом прописать к себе? И смогу ли я после ее смерти приватизировать эту квартиру? Спасибо.

    10.1. Сможет тетя зарегистрировать Вас к себе в комнату. Вы сможете приватизировать эту комнату в будущем.

    11. С января 2014 года платили взносы в фонд капремонта. Оказалось, что наш дом аварийный (а мы этого и не заметили), и нам хотят вернуть наши взносы. Но не в полном объеме, а те что были уплачены после признания дома аварийным %60.законно ли это? Спасибо.

    11.1. Здравствуйте. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ).

    Таким образом, вам должны вернуть деньги не в полном объеме, а лишь с момента признания дома аварийным.

    Органы прокуратуры районов и городов Приморского края:

    Верховный Суд России разъяснил применение законодательства при рассмотрении споров в отношении ветхого жилья

    Верховным Судом Российской Федерации проведено изучение судебной практики рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

    Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года утвержден Обзор судебной практики по делам данной категории, в котором освещены некоторые вопросы рассмотрения дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления и межведомственных комиссий, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определением сроков расселения таких домов (далее – Обзор).

    Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

    Решение межведомственной комиссии, органа местного самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов по принятию соответствующих решений могут быть оспорены в суде в порядке, установленном положениями главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

    При рассмотрении дела об оспаривании заключения межведомственной комиссии в Обзоре указано на необходимость проверять как соблюдение порядка принятия такого заключения, так и соответствие выводов комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан.

    Также, удовлетворяя заявление о признании незаконным решения межведомственной комиссии, суд вправе возложить на такую комиссию обязанность в определенный срок провести оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям, не предрешая ее существа.

    В Обзоре приведены и правовые позиции в сфере обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания.

    Так, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.

    Правильной признана практика судов, учитывающих, что в случае, если признанный аварийным и подлежащим сносуесли многоквартирный дом не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

    Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

    Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого.

    При этом выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

    А при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

    В Обзоре также разъяснено, что возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.

    При рассмотрении дел по искам о выселении граждан из занимаемых жилых помещений, заявленным по основаниям, предусмотренным статьями 86, 87 ЖК РФ, судам необходимо проверять соблюдение установленного Положением порядка признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

    Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

    Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

    Читайте так же:  Понятие, признаки и система вещных прав в древнем риме. вещные права. владение и собственность в рим

    Требования органа местного самоуправления о выселении нанимателя и членов его семьи из аварийного жилого помещения не могут быть удовлетворены, если будет установлено, что предлагаемое для переселения жилое помещение не отвечает уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, или может привести к ухудшению жилищных условий.

    Как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья

    Выкупная цена аварийного жилья – это стоимость жилой площади, находящейся в плачевном состоянии в связи с ухудшением эксплуатационных характеристик дома. Цена определяется после проведения оценки экспертов. В ходе проверки специалисты сравнивают стоимость квартир, находящихся в аварийных домах, например, в соседнем микрорайоне города.

    Практика отчуждения такого имущества закреплена в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ. Порядок регулирования переселения жильцов из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом РФ. В случае возникновения спорных ситуаций собственники вправе подать иск с требованием пересмотреть выкупную цену или назначить экспертную оценку.

    Иск о взыскании

    Когда составляется иск о взыскании выкупной цены, аварийное жилье действительно должно быть признано таковым. В этом плане важно различать две категории понятия жилья: «ветхое» и «аварийное». В ветхом, несмотря на относительные издержки эксплуатационных характеристик дома, проживание возможно. Аварийное жилье – это собственность, непригодная для проживания людей. Разумно предположить, что оно подвергается исключительно сносу.

    Расселение жильцов, проживающих в изношенных домах входит в государственную региональную программу предоставления жилья населению.

    Основанием для переселения граждан в новые квартиры является официальное заключение межведомственной комиссии. По существующим правилам дом признается аварийным и подлежит сносу (с выкупными платежами) ввиду невозможности его реконструкции. Аварийные дома включаются в специально создаваемый список таких домов.

    Переселение семей начинается с момента обнародования решения межведомственной комиссии, сразу после утверждения на муниципальном уровне. Порядок замены жилой площади подчиняется очередности: жители получают новую недвижимость согласно спискам.

    Выкуп аварийного жилья у собственника установлен в ст. 32 ЖК РФ. Нормативные правила гласят, что проживающие в непригодных для эксплуатации домах граждане вправе рассчитывать на:

    1. Выкуп аварийного жилья собственника муниципальными властями – цена рассчитывается с учётом факторов, изложенных в Жилищном кодексе.
    2. Предоставление аналогичной площади, но в другом доме – например, если гражданин пользовался недвижимостью по социальному найму.

    При несогласии с решениями муниципальных органов власти по выкупу жилья собственник или наниматель вправе подать исковое заявление.

    Выкуп у собственника

    Важным условием предоставления новой жилплощади является заключение письменного соглашения. Субъектами договора выступают, с одной стороны, собственник или наниматель, а с другой – уполномоченный государственный орган. После этого в интересах владельца узнать, как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья, чтобы не стать жертвой занижения кадастровой стоимости квартиры.

    Внимание! Отсутствие соглашения об отчуждении частей здания на муниципальные нужды влечёт за собой изъятие недвижимости без компенсации со стороны государства. В этом случаев процедура начнется на основании судебного постановления.

    Варианты замены аварийных строений:

    1. Предоставление другой жилплощади.
    1. Выкупная цена.

    Признание дома аварийным сопровождается его включением в особый список домов, подлежащих сносу и выкупным операциями. Жителей такого дома переселяют в новый благоустроенный дом. Основным условием является предоставление квартиры с не меньшей площадью, чем она была у собственника в аварийном доме.

    При этом площадь может быть и больше (за доплату), всё зависит от вариантов свободных домов. Вторым условием является переселение в жилье, дающее право каждому из членов семьи как минимум на 18 квадратных метров. Предоставление квартир для нанимателей жилья в аварийном доме регулируется положениями договора о социальном найме. В данном случае выкупная цена дома уже не действует.

    Если собственник желает получить выкупную компенсацию за аварийную жилплощадь, то он вправе рассчитывать на экспертную оценку. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена аварийного жилья рассчитывается с учётом:

    1. Рыночной цены на квартиру.
    2. Затрат собственника на совершение процедуры выкупа.
    3. Расходов на оформление документов и переезд на новое место.
    4. Убытков по части упущенной выгоды собственника.

    Таким образом, выкупная цена аварийного жилья формируется из рыночной стоимости дома и тех издержек, которые понёс собственник в результате переселения в новый дом. При возникновении противоречий с определением выкупной цены, владелец жилплощади имеет право подать в суд.

    Судебная практика

    Если предметом спора выступает лишь выкупная цена аварийного жилья, судебная практика опирается на ФЗ №135, где речь идёт об учёте стоимости долей общего имущества, включая земельный участок под домом.

    Суды часто рассматривают иски о том, как предоставляется новое жилье. По правилам, в случае отчуждения аварийного жилья на муниципальные нужды, местные органы власти обязаны возместить собственнику все расходы на переезд. Однако переселение возможно лишь тогда, когда собственник сам изъявил желание заселиться в новую квартиру в благоустроенном районе.

    Согласно ст. 32 ЖК РФ, владельцы аварийной жилплощади вправе рассчитывать на выкупную цену без предоставления им нового жилья. Например, если они имеют еще одно место для проживания в городе.

    В таком случае местные власти не могут препятствовать переезду. Но за собственником жилья будет числиться самостоятельный снос своей доли в аварийном доме. Срок сноса – не более 6 месяцев. В противном случае, разрушением аварийного здания займутся муниципальные органы.

    Предметом судебных разбирательств также становится размер выкупной цены аварийной недвижимости. Практика показывает, что эта сумма в несколько раз ниже стоимости благоустроенного жилья. Поэтому наивно рассчитывать, что выкупная цена аварийного жилья покроет расходы на приобретение новой недвижимости. Если же компенсации и вовсе нет – это достаточный повод для обращения за взысканием в прокуратуру или суд.

    Возможно вам будет интересно

    В 2000 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

    Выселение из аварийного жилья

    Во многих городах имеется аварийное и ветхое жилье. Несмотря на то, что в законодательстве эти понятия разделяются, и тот и другой вид жилых помещений создает проблемы, как государству, так и самим жильцам.

    • Во-первых, затраты на содержание подобного жилья значительно выше, чем новых домов и не всякая управляющая компания согласится его обслуживать.
    • Во-вторых, внешний вид аварийных зданий крайне непривлекателен, что ухудшает мнение гостей о городе, особенно, если оно находится в центре.
    • В-третьих, для проживающих в ветхом жилье постоянно существует угроза обрушения здания или порывов в коммуникациях. В случае возникновения подобной ситуации, может потребоваться не только предоставление временного жилья на период устранения проблем, но и медицинская помощь пострадавшим.
    Читайте так же:  Юридические лица. юридические лица и публичные образования как участники гражданских правоотношений

    Поэтому на государственном уровне принята и реализуется программа по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья.

    Признание жилья ветхим или аварийным

    Жилье считается аварийным, если больший объем помещений в здании имеет данный статус. Это можно определить при наличии двух условий:

    • Присутствует деформация фундамента или несущих элементов конструкции;
    • Здание повреждено в результате каких-либо катастроф или стихийных бедствий, например, землетрясения.

    В ситуации, когда восстановительные или ремонтные работы выполнять нецелесообразно, органы власти обязаны расселить жильцов здания, находящегося в аварийном состоянии.

    Понятие ветхого жилья до конца не раскрыто в нормативных актах, однако оно активно используется при разработке различных целевых программ. На практике здание признается ветхим, и собственников жилья выселяют, если оно соответствует следующим критериям:

    • Для панельных, каменных и других подобных домов уровень износа должен превышать 70%;
    • Для домов из дерева степень изнашивания должна составлять не менее 65%.

    Важно понимать, что высокий износ здания не означает угрозы его обрушения, следовательно, существенных препятствий для проживания людей в нем. Имеются определенные проблемы в коммуникациях, качестве жизни, но угроза обрушения здания практически отсутствует, поэтому чаще всего в данных помещениях проводится капитальный ремонт, а не расселения проживающих жильцов.

    Порядок выселения собственников из аварийного жилья

    Прежде, чем производить выселение из аварийного жилья, его следует таковым признать. Для этого собственникам необходимо написать заявление в администрацию города, в которой указать жалобы на состояния несущих конструкций и другие проблемы, которые возникают в процессе проживания. К заявлению необходимо обязательно приложить следующие документы:

    • Свидетельство, подтверждающее права собственников жилья;
    • Технический паспорт здания (оформляется в БТИ);
    • План помещений, имеющихся в доме.

    Желательно также получить и предоставить в органы муниципального управления заключение специализированной организации о характере повреждений здания, чтобы было четкая причина о признании дома ветхим или аварийным.

    На основании полученных документов специальной комиссией будет приниматься решение о статусе здания, а значит, о возможности и сроках расселения собственников из ветхого жилья. Время на вынесение решения не может превышать 30 дней. За этот период представителям различных структурных подразделений и ведомств следует изучить все обстоятельства, указанные в заявлении собственников, и сформировать свое мнение.

    В случае принятия решения о том, что здание ветхое или аварийное, необходимо переходить к расселению жителей, чтобы не допустить печальных последствий.

    Права собственника помещений при расселении аварийного жилья

    У выселяемой семьи есть, по сути, три варианта действий:

    Порядок предоставления другого благоустроенного жилого помещения

    Предоставление жилья гражданам в связи с выселением относится к вынужденным мерам для органов муниципального управления, поэтому улучшить условия своего проживания за счет бюджета не получится. Новая квартира предоставляется той же общей площади, что и имеющаяся, нормативы на одного человека в данном случае никак не влияют на размеры предоставляемого жилья взамен аварийного или ветхого.

    Если жилье признано аварийным после катастрофы или стихийного бедствия, предоставление иного жилого помещения должно производиться максимально оперативно. В частности, решение специальной комиссии должно быть принято в течение 5 дней после получения заявления от собственников. Новое жилье должно соответствовать уже описанным характеристикам – быть благоустроенным, не меньшей площади и находиться в том же городе.

    Принудительное выселение из аварийного жилья собственников

    Предоставление новой квартиры осуществляется на добровольной основе за исключением случаев, предусмотренных законодательством, а именно, в ситуациях, когда состояние здания представляет угрозу жизни и здоровью, проживающим в нем. При наличии такой угрозы, органы власти вправе принять решение о принудительном выселении владельца. Он может также отказаться от предоставляемого нового жилья и потребовать компенсацию, но остаться в ветхом или аварийном доме ему не позволят.

    Судебная практика

    Основные споры, связанные с переселением граждан из ветхого или аварийного жилья, касаются вопросов размера компенсации, общей площади, новых условий проживания и так далее. Программы предоставления нового жилья и капитального ремонта действуют всего несколько лет, поэтому практика еще до конца не отработана. Кроме того, в случае с компенсациями, их выплата может быть растянута на несколько лет, что также не всегда удобно жителям, поэтому часто они подают различные иски на администрацию.

    [1]

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Подавая встречные жилищные иски, рекомендуется обращаться к профессионалам, поскольку сфера недвижимости, порядок совершения операций с ней – это специфическая отрасль права, в которой необходимо располагать определенными знаниями и навыками. Также следует иметь в виду, что в соответствии с Жилищным кодексом контролировать законность действий муниципальных органов власти в части операций с ветхим и аварийным жильем – это обязанность собственников. При необходимости, действия или бездействие органов управления можно обжаловать, но делать это опять же необходимо самим жителям.

    Таким образом, переселение собственников из аварийного и ветхого жилья – достаточно трудоемкий процесс. Следует четко знать свои права и уметь их защищать. В частности, не допускать предоставления жилья по договору социального найма (помещение должно быть предоставлено только в собственность, причем с аналогичными характеристиками), уметь рассчитать сумму компенсации в случае отказа от переезда в предлагаемую квартиру и так далее. При этом следует помнить, что устойчивая судебная практика жилых исков по выселению еще не сформирована, поэтому в случае возникновения проблем не стоит бояться обращаться к профессионалам.

    [2]

    Источники


    1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.

    2. Ло, Реймонд Фен-Шуй и анализ судьбы; София, 2011. — 224 c.

    3. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.
    4. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.
    5. Витрук, Н.В. Общая теория юридической ответственности / Н.В. Витрук. — М.: Норма, 2017. — 391 c.
    Аварийное и ветхое жилье. снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. судебная практик
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here